Hogyan számítják a hitelbiztosíték értékét egy ingatlannál?
Ingatlanfedezetű hitel esetén kulcsfontosságú, hogyan határozza meg a bank a biztosíték értékét. Cikkünk bemutatja, milyen tényezők befolyásolják az értékelést, és mire érdemes figyelned hiteligénylés előtt.
Mi az a hitelbiztosítéki érték, és miért fontos?
A hitelbiztosítéki érték az a pénzintézet által meghatározott összeg, amelyet egy adott ingatlan fedezetként nyújtani képes egy kölcsönhöz. Ez az érték nem azonos a piaci árral, hanem annál jellemzően alacsonyabb, konzervatívabb becslésen alapul. A cél az, hogy a bank akkor is vissza tudja nyerni a pénzét, ha az ingatlant kényszerértékesítenie kellene.
Ez az érték befolyásolja:
- a maximálisan felvehető hitel összegét,
- a hitelbiztosítéki mutatót (HFM),
- és közvetetten a hitel jóváhagyását is.
A hitelbiztosíték értékének meghatározása lépésről lépésre
1. Értékbecslés megrendelése
A hitelbiztosítéki érték alapja minden esetben egy független vagy a bank által delegált értékbecslő által készített hivatalos szakvélemény. Ezt a bank rendeli meg, de a díját jellemzően az ügyfél fizeti.
Az értékbecslő az alábbiakat vizsgálja:
- az ingatlan műszaki állapota,
- mérete, elhelyezkedése, megközelíthetősége,
- piaci összehasonlítás más hasonló ingatlanokkal,
- jogi státusza (pl. per- vagy tehermentes-e),
- közműellátottság, komfortfokozat.
2. Piaci érték meghatározása
Ez az az összeg, amelyért az ingatlan aktuálisan reálisan értékesíthető lenne. A piaci érték megállapítása történhet:
- összehasonlító adásvételi árak alapján,
- hozamszámítással (pl. kiadott ingatlan esetén),
- költségalapon (új építésű ingatlanoknál).
3. Hitelbiztosítéki érték megállapítása
Ezután a bank – a piaci érték alapján – saját módszertana szerint határozza meg a hitelbiztosítéki értéket, amely általában:
- 10–30%-kal alacsonyabb a piaci árnál,
- figyelembe veszi az ingatlan értékesíthetőségét,
- kiszűri a rövid távú ármozgásokat.
Ez az érték szolgál alapul a hitelkihelyezéshez.
Milyen tényezők csökkenthetik a hitelbiztosítéki értéket?
1. Rossz állapotú ingatlan
Ha az ingatlan szerkezetileg rossz állapotban van, nem karbantartott vagy bontandó, akkor a biztosítéki értéke jelentősen alacsonyabb lehet a vártnál.
2. Jogilag problémás ingatlan
Társasházi osztatlan közös tulajdon, használati megállapodás hiánya, vagy akár bármilyen teher – például végrehajtás vagy haszonélvezeti jog – negatívan befolyásolja a biztosítéki értéket.
3. Nehezen értékesíthető elhelyezkedés
Kisebb településeken, ahol alacsony a kereslet, a bank konzervatívabban állapítja meg az értéket. A piaci árhoz viszonyítva itt akár nagyobb mértékű csökkentés is lehet.
4. Szokatlan ingatlan típus
Nem minden típusú ingatlan elfogadott fedezetként. Például:
- nyaralók, zártkerti telkek,
- félig kész vagy építés alatt álló épületek,
- mezőgazdasági célú ingatlanok,
- konténerházak vagy könnyűszerkezetes építmények.
Ezeknél a biztosítéki érték akár nulla is lehet a bank szemében.
Milyen arányban vehető fel hitel a biztosítéki érték alapján?
Ez az úgynevezett hitelfedezeti mutató (HFM vagy LTV – Loan to Value). Ez határozza meg, hogy az ingatlan értékének hány százalékáig nyújt a bank hitelt.
Általános szabályok:
- 80% alatti LTV esetén biztonságos, kedvezőbb hitelminősítés lehetséges,
- 70–80% közötti LTV a jellemző felső határ a legtöbb lakáshitel esetén,
- 50–60% az elvárt arány például vállalkozásoknál vagy kockázatosabb hiteltípusoknál,
- CSOK vagy babaváró támogatással kombinált hiteleknél speciális szabályok is érvényesek lehetnek.
A végső hitelösszeg tehát nem a vételár, hanem a bank által meghatározott hitelbiztosítéki érték százaléka alapján kalkulálható.
Milyen dokumentumokat vizsgál az értékbecslő?
Az értékbecsléshez az alábbi dokumentumokra van szükség:
- tulajdoni lap (30 napnál nem régebbi),
- helyszínrajz,
- alaprajz,
- társasházi alapító okirat (ha releváns),
- használatbavételi engedély (új építésnél),
- adásvételi szerződés (ha már aláírták).
Fontos, hogy ezek naprakészen, teljeskörűen rendelkezésre álljanak, mert ezek alapján történik a tényleges értékbecslés.
Tippek a hitelbiztosítéki érték javításához
1. Karbantartás és állapotjavítás
Egy tisztán tartott, jó állapotú ingatlan értékesebb a biztosító szemében is. Már kisebb javítások, esztétikai felújítás is javíthatja a benyomást és ezzel az értéket.
2. Dokumentáció rendbetétele
Gondoskodj arról, hogy minden jogi dokumentum rendben legyen: osztatlan közös tulajdonhoz legyen használati megállapodás, ne legyen per, teher, jelzálog az ingatlanon.
3. Többféle hitelcél bemutatása
Ha például felújításra is igényelsz hitelt, érdemes azt egy költségvetéssel és látványtervekkel is alátámasztani – ez növelheti a hitel pozitív elbírálásának esélyét.
Mi történik, ha túl alacsony a biztosítéki érték?
- A bank alacsonyabb hitelösszeget ajánl fel, mint amire számítottál.
- Kiegészítő fedezetet kérhet (másik ingatlan bevonása).
- Magasabb önerőt kell biztosítanod.
- Végső esetben elutasíthatják a hitelkérelmet.
Ezért is kiemelten fontos, hogy az ingatlan reálisan, de jól értékelhető állapotban kerüljön bemutatásra.
Összefoglalás
A hitelbiztosítéki érték meghatározása egy összetett, de kulcsfontosságú folyamat a lakáshitel vagy bármely ingatlanfedezetű hitel esetén. A bank saját módszertana alapján, független értékbecslő véleménye és a piaci környezet figyelembevételével dönt arról, hogy mennyit ér számára az adott ingatlan. A végső hitelösszeg pedig ezt az értéket veszi alapul, nem a hirdetési árat vagy a vételárat. Ha felkészülten vágsz bele, jelentősen növelheted esélyeidet egy kedvező hitelbírálatra.
Az oldalon megjelent írás kifejezetten informáló jellegű és kizárólag a Banknavigátor Kft. és a Financial Consulting Zrt. mint a szerzőknek a véleményét jeleníti meg. A szerzők ezen véleményüket az előzetes szakmai tájékozódásuk és az akkor elérhető legrészletesebb információk alapján fogalmazták meg és jelenítik meg a közzétett írásban, ennek ellenére a szöveg tartalmazhat az olvasás napján már elavult és/vagy már nem a valóságnak mindenben megfelelő adatokat. Ennek megfelelően a Banknavigátor Kft. és a Financial Consulting Zrt. a tévedés jogát teljes mértékben fenntartják, a fenti megfogalmazás semmilyen módon és formában nem tekinthető a tények egyértelmű megjelenítésének. Kérjük a döntése meghozatala előtt feltétlenül tájékozódjon és kérjen szakmai segítséget.
