Otthon Start 3% – 2025. november 15-től jönnek a könnyítések: részletes, gyakorlati útmutató első lakásvásárlóknak és építkezőknek
2025. november 15-től megváltoznak az Otthon Start 3% feltételei. Bevezetésre kerül a 180 napos átfedés az első lakásnál, a bontott ingatlan nem kizáró tényező, az egyszerű bejelentés építésnél elfogadott, pótfedezettel 30% előfolyósítás kérhető, a fejlesztői első értékesítés szabálya tiszta, a TB-mentességek köre bővül, és pontosítják a hároméves kizárást a visszaélésekre. Példákon és számításokon mutatjuk be, kinek, mikor és mennyit ér a 3%-os hitel.
Az Otthon Start fix 3% kamatozású lakáshitel néhány hónap alatt a hazai lakásfinanszírozás egyik legfontosabb pillérévé vált. A tapasztalatok azonban megmutatták, hogy számos hétköznapi élethelyzetnél szűknek bizonyultak a szabályok: lassú földhivatali törlések, bontandó ingatlanok, elhúzódó építkezések, fejlesztői projektek értelmezési kérdései. Ezekre ad választ az új szabályozás, amely 2025. november 15-től lép életbe. A módosítások nem elméleti finomságok: olyan, gyakran előforduló akadályokat vesznek le a pályáról, amelyek eddig sok ügyet meghiúsítottak – miközben a 3%-os kamatszint piaci mércével mérve így is jelentős előny marad.
Az alábbi útmutatóban végigmegyünk minden fontos ponton: mit jelent az átmeneti kettős tulajdon elfogadása, hogyan segít a bontott ingatlanokra vonatkozó könnyítés, mire jó a 30%-ig terjedő előzetes folyósítás építkezésnél, mi változik a fejlesztői első értékesítések megítélésében, hogyan bővülnek a TB-mentességek, és milyen buktatókon lehet elcsúszni. Közben számításokkal, példákkal és összehasonlításokkal is segítünk, hogy dönteni tudj.
Első lakás megszerzése: átmeneti kettős tulajdon, 180 napos védősáv
A leggyakoribb gond eddig az volt, hogy az új otthon tulajdonjoga már bejegyződött, a régié viszont még nem törlődött. November 15-től a szabály egyértelmű: legfeljebb 180 napig megengedett az átfedés. Ez alatt az idő alatt nem veszted el az „első lakás” minősítést, feltéve, hogy a 180. napig a régi ingatlan kikerül a nevedről.
Gyakorlati példa – láncügylet csúszással:
Klaudia és Zsolt már az új lakásukban laknak, de a régi garzon törlése a földhivatalnál elhúzódik. A 180 napos védősáv elég arra, hogy a törlés megérkezzen, így továbbra is jogosultak a 3%-os hitelre.
Finom részlet: a 180 napot a tulajdonjog bejegyzésének napjától kell számolni, nem az adásvételi szerződés keltezésétől. Ha látod, hogy szoros lesz a határidő, időben jelezd az ügyvédednek; gyakran egy gyorsított földhivatali folyamat is sokat számít.
Bontott vagy bontásra kötelezett ingatlan: többé nem kizáró körülmény
Sokan vesznek telket olyan, régi épülettel, amelyet le kell bontani. November 15-től már nem kizáró ok, ha korábban ilyen ingatlanban volt tulajdonrészed – feltéve, hogy a bontás tényét hatósági bizonyítvánnyal igazolod. Így a korábbi, gyakorlatban sokszor méltánytalan akadály megszűnik.
Példa – bontandó ház a telken:
Máté telket vesz egy bontandó vályogházzal. A bontási kötelezésről szóló határozattal igazolni tudja, hogy a korábbi tulajdon nem „lakástulajdon” a támogatás szempontjából, így megnyílik az út a 3%-os hitelhez az új építésre.
Új lakás fejlesztőtől: tiszta definíció az első értékesítésre
Fejlesztői projektekben gyakori volt a bizonytalanság, mi számít „első értékesítésnek”. Az új szabály rögzíti: ha a lakást gazdálkodó szervezet építi vagy építteti, és természetes személy részére első alkalommal értékesíti, a vásárló – a többi feltétel teljesítése mellett – Otthon Start 3% hitelt vehet fel rá. Ez gyorsabb banki bírálatot hoz, és csökkenti az értelmezési vitákat.
Példa – projektvásárlás biztos talajon:
Egy 100 lakásos, új társasház első körös átadásakor a beruházó közvetlenül értékesít a vevőknek. A vevő jogosult lehet a 3%-os hitelre, ha egyébként is megfelel a feltételeknek.
Építkezés finanszírozása: engedély helyett bejelentés is jó, előfolyósítás pótfedezettel
Engedély vagy egyszerű bejelentés – mindkettő elfogadott
Építésnél korábban szűkebb volt a bankok mozgástere. November 15-től az egyszerű bejelentésről szóló hatósági visszaigazolás is „engedélynek” minősül a program szemében. Ez egységesíti az elvárásokat, kevesebb lesz a dokumentumvita, és gyorsabb az előrehaladás.
30%-ig előzetes folyósítás – ha van pótfedezet
A kivitelezők és családok egyik fő gondja a készültségi fok és a pénzáram szinkronizálása. Az új szabály lehetővé teszi, hogy a bank a készültség előtt is utaljon – a teljes hitelösszeg legfeljebb 30%-áig –, ha az ügyfél pótfedezetet tud adni (például egy tehermentes ingatlant). Így az építkezés nem áll le a tél vagy beszállítói csúszás miatt.
Példa – áthidaló megoldás csúszásnál:
A szerkezetkész állapot a hideg miatt három hónappal csúszik. A család ideiglenesen bevonja a nagyszülők tehermentes nyaralóját pótfedezetként, ezért a bank előleget folyósít. A kivitelezés mehet tovább, majd az elkészült otthon átadásakor a pótfedezet levehető.
Fejlesztői lakás használatbavételi engedély nélkül: mire figyelj?
Új építésű lakás vásárlásánál előfordul, hogy a bank már a használatbavételi engedély előtt folyósítja a hitelt. Ilyenkor a kamattámogatás csak a használatbavételi engedély bemutatását követő naptól indul. Ezt a vevőnek a pénzáram-tervben figyelembe kell vennie; a legsimább megoldás, ha a fejlesztő-bank-ügyfél hármasban előre egyeztetitek a mérföldköveket.
TB-jogviszony: bővül a mentességek köre
Alapvetően 30 napnál nem régebbi TB-igazolásra van szükség. November 15-től több, érzékeny élethelyzetben lévőt nem kötelez a jogviszony igazolására a szabály:
– GYOD-ban (gyermekek otthongondozási díja) részesülők,
– ápolási díjban részesülők,
– valamint megváltozott munkaképességű igénylők esetén a TB-feltételt nem kell teljesíteni.
Példa – főállású gondozó akadály nélkül:
Erika GYOD-ot kap súlyosan beteg gyermeke miatt. Korábban a TB-papírok hiánya miatt kieshetett volna. Az új szabály ezt a tényezőt kiemeli a feltételrendszerből, így igényelhet 3%-os hitelt, ha minden más feltételnek megfelel.
Kizáró okok: hároméves „tisztasági” szabály
Egyértelművé válik: nem jogosult a programra az, akit az igénylést megelőző 3 évben lakáscélú állami támogatással összefüggő jogsértés miatt marasztaltak (például jogosulatlan igénybevétel vagy visszafizetés elrendelése). Ezzel a rendszer védi a szabálykövető ügyfeleket, és csökkenti a visszaélések csábítását.
Gyakorlati tanács: ha volt vitatott ügyed, még az igénylés előtt kérj banki előszűrést és ellenőrizd, hogy a hatósági nyilvántartásokban minden rendezett-e. Így nem a szerződéskötés napján ér meglepetés.
Önkormányzati lakások és táguló lehetőségek
A módosítási csomag lehetővé teszi, hogy önkormányzati lakások megvásárlására is igénybe vehető legyen a 3%-os hitel. Az eladási ár az értékbecsléshez képest akár 20%-kal alacsonyabb is lehet, ami ugyanarra az otthonra kevesebb önerőt és alacsonyabb hitelösszeget jelent.
Példa – bérlőből tulajdonos:
Egy 50 millió forintra értékelt lakást 40 millió forintért ad el az önkormányzat a régóta ott lakó bérlőnek. Ha 20% önerővel számolunk, a hitelösszeg 8 millió forinttal kisebb, mint piaci áron történő vásárlásnál – és erre jön a 3%-os kamatszint előnye.
Pár kérdés megválaszolása után megmutatjuk, hogy igényelheted-e a támogatott hitelt.
Otthon Start Program – Ellenőrizd a jogosultságodat!
Mennyit ér a 3% a pénztárcában? – irányszámok, valódi különbségek
Az egyszerűség kedvéért 25 éves futamidőt és annuitásos törlesztést feltételezünk. A díjak és biztosítások bankonként eltérnek, ezért az alábbi értékek iránymutatók.
40 millió Ft hitel
- Otthon Start 3%: ~190–200 ezer Ft/hó
- Piaci fix ~7%: ~280–290 ezer Ft/hó
- Különbség: ~80–100 ezer Ft/hó, azaz 5 év alatt ~4,8–6 millió Ft megtakarítás.
36 millió Ft hitel (45 milliós használt lakás 20% önerővel)
- Otthon Start 3%: ~170–180 ezer Ft/hó
- Piaci fix ~7%: ~250–260 ezer Ft/hó
- Éves különbség: ~900 ezer Ft.
48 millió Ft hitel (60 milliós új lakás fejlesztőtől)
- Otthon Start 3%: ~230–240 ezer Ft/hó
- Piaci fix ~7%: ~330–340 ezer Ft/hó
- Figyelem: ha csúszik a használatbavételi engedély, a kamattámogatás indulása is késik; átmenetileg magasabb lehet a tényleges havi teher.
Önkormányzati lakás 20% kedvezménnyel (50 M Ft → 40 M Ft)
- Otthon Start 3% – 32 M Ft hitel: ~150–160 ezer Ft/hó
- A kisebb hitelösszeg + alacsony kamat kettős hatása érződik a családi kasszán.
Otthon Start Program Az Otthon Start program keretében nyújtott kölcsön 2025.09.01. napjától érhető el. - promóció - CIB Otthon Start Kamattámogatott Hitel Akció: akár 250 000 Ft bónusz* + online igénylés - promóció -
ÉrdekelOtthon Start, CSOK Plusz vagy piaci hitel? – tiszta összevetés
Célcsoport
-
Otthon Start: első lakásszerzők, családi állapottól függetlenül.
-
CSOK Plusz: gyermekes vagy gyermeket vállaló házaspárok, egyedi összeghatárokkal és feltételekkel.
-
Piaci hitel: általánosan elérhető, állami támogatás nélkül.
Kamat és teher
-
Otthon Start: fix 3%, hosszú távon stabil, jól tervezhető.
-
CSOK Plusz: a támogatott rész 0% is lehet, de szigorúbb vállalásokkal.
-
Piaci hitel: jellemzően 6–8% sávban, magasabb havi teherrel.
Rugalmasság az ügyintézésben
-
Otthon Start (nov. 15-től): 180 napos átfedés, bontott ingatlan elfogadása, 30% előfolyósítás pótfedezettel, első értékesítés tiszta szabálya.
-
CSOK Plusz: családi státuszhoz kötött mentességek és kedvezmények.
-
Piaci hitel: általános banki feltételek, állami könnyítések nélkül.
Döntési iránytű
-
Ha első otthonra gyűjtesz és nincs CSOK-jogosultság, az Otthon Start 3% a leginkább kézenfekvő.
-
Ha több gyermekben gondolkodtok, nézd meg, hogy összességében a CSOK Plusz vagy az Otthon Start hoz-e nagyobb előnyt.
-
Ha egyik program sem opció, marad a piaci hitel – itt az önerő növelése és a futamidő okos megválasztása adhat mozgásteret.
Tipikus élethelyzetek – gyors megoldási térkép
-
Régi lakás törlése elhúzódik: használd a 180 napos védősávot, és időben kérj gyorsított földhivatali eljárást.
-
Bontandó ház a telken: kérd ki és őrizd meg a hatósági bontási bizonyítványt – ez a kulcs a jogosultsághoz.
-
Építkezés csúszik: vizsgáld meg a 30%-os előfolyósítás lehetőségét pótfedezettel.
-
Fejlesztői vásárlás: ellenőrizd, hogy az ingatlan első értékesítés-e – ma már ez tisztán le van írva.
-
TB-igazolás gond: GYOD, ápolási díj vagy megváltozott munkaképesség esetén nem kötelező az igazolás.
Három buktató, amit sokan figyelmen kívül hagynak
1. A kamattámogatás indulása új lakásnál
Ha a bank a használatbavételi engedély előtt folyósít, a támogatás később indul. A cash-flow-t úgy tervezzétek, hogy ez az átmeneti időszak beleférjen.
2. Hároméves kizárás a visszaélések miatt
Az igénylést megelőző 3 év jogsértése kizárhat. Ha volt régi ügyed, még az igénylés előtt rendezd a dokumentumokat.
3. Nyilatkozatok pontossága
Bontásról, tulajdoni helyzetről, első lakásszerzésről formanyomtatványon kell nyilatkozni. Ezek hibája hetekbe kerülhet – kezeld őket ugyanúgy, mint az adásvételit.
Hitelképesség és keretek: önerő, fedezeti arány, JTM
Az állami támogatás mellett is érvényesek a banki biztonsági korlátok. A jelzáloghitel fedezeti aránya (ingatlanérték/hitelösszeg) és a jövedelemarányos törlesztési mutató behatárolja, mekkora hitelt kaphatsz. A 3%-os kamat egyik gyakorlati előnye, hogy ugyanakkora jövedelem mellett nagyobb összeg fér bele a JTM-be, mint egy 7%-os piaci hitelnél. Ez különösen a fővárosi és agglomerációs árakon érződik.
Mini példa:
60 milliós lakásnál 80% fedezeti arány mellett a hitelplafon 48 millió Ft – hiába engedné a program elvben az 50 milliót, a fedezet limitál. Itt jöhet jól a magasabb önerő vagy egy értékesebb fedezet.
Lépésről lépésre – így készítsd fel az ügyet november 15-re
-
Előminősítés több banknál: ismerd meg a keretedet még ingatlanválasztás előtt.
-
Tulajdoni helyzet átvilágítása: ha érint az átfedés, számold ki előre a 180 napot.
-
Projekt ellenőrzése: fejlesztői vásárlásnál tisztázd az első értékesítés tényét.
-
Építési dokumentumok: engedély vagy egyszerű bejelentés igazolása legyen kész.
-
Pótfedezet előkészítése: ha csúszás jöhet, egyeztess a 30% előfolyósításról.
-
TB-mentesség: ha jogosult vagy, készítsd össze a határozatokat.
-
Ütemezés: igazítsd a mérföldköveket a 2025. november 15. utáni szabályokhoz.
Két gyors tipp, ami aránytalanul sokat ér
Tipp #1 – 180 nap okos kezelése:
Ha az eladás húzódik, a tulajdonjog-törlés sürgősségi kérelme sokszor napokat-heteket hoz. Ez megmentheti a jogosultságot.
Tipp #2 – Pótfedezet minősége:
Előfolyósításnál olyan tehermentes, jó értékelhetőségű ingatlant adj pótfedezetként, amelyet a bank könnyen elfogad. Az átadás után a pótfedezet feloldható.
Zárszó: mit érdemes most lépni?
Az Otthon Start 3% a november 15-től élő módosításokkal nemcsak olcsó, hanem életszerű konstrukció is lett: a 180 napos átfedés, a bontott ingatlan elfogadása, a 30%-os előfolyósítás és az egyértelmű fejlesztői szabályok együtt valódi akadályokat hárítanak el. Ha az első otthonod előtt állsz, már most indíts előminősítést, készíts dokumentumlistát, és az ütemezést igazítsd a hatálybalépéshez. A 3%-os kamat a mai kamatkörnyezetben tartós, több milliós előnyt adhat – de ezt csak akkor tudod kihasználni, ha időben és precízen lépsz.
Podcast-csatornáink és közösségi felületeink egy helyen.Kövess & hallgass – maradj képben a pénzügyekkel
Hallgasd itt
Tipp: iratkozz fel, hogy ne maradj le az új epizódokról.
Kövess minket
Rövid, hasznos tippek és friss pénzügyi hírek.
Az oldalon megjelent írás kifejezetten informáló jellegű és kizárólag a Banknavigátor Kft. és a Financial Consulting Zrt. mint a szerzőknek a véleményét jeleníti meg. A szerzők ezen véleményüket az előzetes szakmai tájékozódásuk és az akkor elérhető legrészletesebb információk alapján fogalmazták meg és jelenítik meg a közzétett írásban, ennek ellenére a szöveg tartalmazhat az olvasás napján már elavult és/vagy már nem a valóságnak mindenben megfelelő adatokat. Ennek megfelelően a Banknavigátor Kft. és a Financial Consulting Zrt. a tévedés jogát teljes mértékben fenntartják, a fenti megfogalmazás semmilyen módon és formában nem tekinthető a tények egyértelmű megjelenítésének. Kérjük a döntése meghozatala előtt feltétlenül tájékozódjon és kérjen szakmai segítséget.
