Otthon Start és Falusi CSOK – vidéki stratégia számokkal

Miért más a vidéki stratégia?

Vidéken az árak, a településszerkezet és a támogatási szabályok együtt határozzák meg, hogy egy családnak megéri-e vásárolni, felújítani vagy épp kettőt együtt. A Falusi CSOK területi listához kötött, az Otthon Start pedig első lakásnál adhat kedvező hitelfeltételeket. A jó döntés nem pusztán az elérhető támogatás összege, hanem a teljes költségterv: vételár, felújítás, járulékos kiadások, finanszírozási mix és a következő 5–10 év fenntarthatósága.

Az alábbi útmutató három tengely mentén segít:

1. a településlista logikája és helyi szűrők,

2. a felújítás külön kezelése – mikor jobb szétválasztani a lépéseket,

3. kombinációs útvonalak – hogyan áll össze a teljes pénzügyi terv.

Külön szakaszban foglalkozunk a gyakori speciális élethelyzetekkel, végül egy rövid tanács zárja a cikket.

1. Településlista logikája – nem csak a „falu vs. város” számít

1.1. Mi a területi jogosultság lényege?

A Falusi CSOK sajátossága, hogy csak kijelölt, jellemzően kisebb településeken vehető igénybe. A cél, hogy a vidéki kistelepüléseken növekedjen a lakhatás minősége és az állandó népesség. A jogosultságot a település neve és az ingatlan címe dönti el, nem a vásárló lakcíme. Ha a település szerepel a listán, a megfelelő célokra igényelhető a támogatás.

Gyakorlati következmény: ugyanazon megyében két egymástól pár kilométerre lévő helység között gyökeresen eltérhet a támogatási lehetőség. Lakáskeresésnél ezért nem elég „környékre” szűrni – településszinten kell dönteni.

1.2. Helyi ingatlanpiaci szűrők

A listás településeken gyakori, hogy:

• az elérhető házak nagy része felújítást igényel,

• a hasznos alapterület és a telek aránya városi szemmel szokatlan (nagy telek, kisebb lakótér),

• a közműállapot és az energetikai besorolás vegyes, ami a felújítási költségvetést feljebb tolhatja,

• az eladók nagyobb arányban nyitottak menetrend szerinti átadásra (betakarítás, költözés miatt), ami a folyósítás időzítését befolyásolja.

1.3. Mire figyelj a listán túl?

• Helyi infrastruktúra: óvoda, iskola, orvos, buszmenetrend. Ha munkába jársz, a napi ingázás költsége fél év alatt „megeszi” a papíron elért vételár-kedvezményt.

• Piacképesség: ha 5 év múlva váltani kell, lesz-e vevő? Kérdezz meg helyi közvetítőt, mennyi a reális forgási idő.

• Szomszédos helységek: előfordul, hogy a szomszéd településen jobb a közlekedés vagy élénkebb az ingatlanpiac, miközben támogatási oldalról ugyanúgy él a lehetőség.

Tipp: Készíts településszűrőt három kategóriával: A (jó közlekedés, élő piac), B (közepes), C (szűk piac). A-ból válassz, ha a felújítás költségigényes; B jó kompromisszum; C csak akkor, ha az ár extrém kedvező és tartalékod erős.

 2. Felújítás külön kezelése – mikor nem jó a „minden egyben”?

A Falusi CSOK logikája lehetővé teszi, hogy vásárlást és felújítást együtt célozz, de sok helyzetben jobban jársz a lépések szétválasztásával. Ennek oka, hogy a felújítás természetes kockázatai (rejtett hibák, anyagár-ingadozás, kivitelezői csúszás) más pénzügyi ritmust igényelnek, mint a gyors vételár-kiegyenlítés.

2.1. Mikor jobb a szétválasztás?

• Erősen felújítandó ház: a műszaki tartalom csak bontás után látszik. Érdemes tartalékot képezni, és a felújításra külön ütemezést, akár külön finanszírozást választani.

• Időzítés kötöttsége: az eladó kéri a gyors foglalót és a gyors adásvételt. Ilyenkor a vásárlás finanszírozása mehet első körben (Otthon Start + saját erő), a felújítás pedig második ütemben (Falusi CSOK felújítási része, saját forrás).

• Energetikai célok: ha a felújítás fő célja a rezsi csökkentése (hőszigetelés, nyílászáró, gépészet), akkor jobb önálló költségvetésben kezelni, külön mérföldkövekkel és számlákkal.

2.2. Számpélda – együtt vs. külön

Kiindulás: 24 millió Ft vételár, 12 millió Ft tervezett felújítás, 3 fős család.

Egyben logika:

• saját erő + támogatások + hitel együtt,

• a kivitelezői csúszás a folyósítást is lassíthatja,

• előfinanszírozási nyomás nagyobb.

Külön ütemezés:

• 1. ütem: adásvétel lezárása (saját erő + Otthon Start kedvezményes hitel),

• 2. ütem: felújítás külön költségvetéssel (Falusi CSOK felújítási rész + saját erő).
  Előny: ha a felújítás 12 millió helyett 14 millióra nő, a 2. ütem költségvetése igazítható, az 1. ütem nem borul.

2.3. Felújítási költségkeret – mit írj a költségvetésbe?

• Szerkezeti tételek: tető, födém, vízszigetelés, falazat javítás.

• Gépészet: fűtéskorszerűsítés (kondenzációs, hőszivattyú), víz, villany teljes csere.

• Energetika: nyílászáró, homlokzati és födémszigetelés.

• Belső kialakítás: burkolat, festés, vizes helyiségek.

• Tartalék: 10–20% külön sorban.

Számolási ökölszabály: egy régi, 90–110 m²-es háznál a teljes „mély” felújítás 200–350 ezer Ft/m² sávban mozoghat, a műszaki tartalomtól függően. Ebből könnyen kijön egy 18–30 milliós tétel – ezért is fontos a külön ütemezés.

Otthon Start Program

Az Otthon Start program keretében nyújtott kölcsön 2025.09.01. napjától érhető el.

THM 3,04% Kamat: 3,00%

Futamidő 60 - 300 hó

Hitelösszeg 1.000.000 Ft - 50.000.000 Ft

THM: 3,04% | Futamidő: 60 - 300 hó |

• Első lakásvásárlásra
• Házasságtól és gyermekvállalási tervektől független
• Maximális kölcsönösszeg 50 millió Ft
• A kamat a teljes futamidő alatt fix 3%

Érdekel

Igénylési feltételek

Életkor:	18 év
Elvárt munkaviszony:	3 hó
Elvárt jövedelem:	193382 Ft
KHR (BAR) listás igényelheti:	Nem
TB Jogviszony szükséges:	2 év

Részletek és kondíciók

Hirdetmény:

Aktuális hirdetmény

Értékbecslés dija:	0 Ft
Tulajdoni lap lekérdezése:	0 Ft
Térképmásolat lekérdezése:	0 Ft
Jelzálog bejegyzési kérelem:	0 Ft
Jelzálogjog törlése:	10600 Ft
Kamat típusa:	Fix
Kamatperiódus:	Fix
Éves kamat:	3 %

Előtörlesztés

Előtörlesztési információ:

Akció részletei

- promóció -

CIB Otthon Start Kamattámogatott Hitel

Akció: akár 250 000 Ft bónusz* + online igénylés

THM 3,04% - 3,11% Kamat: 2,95%

Futamidő 60 - 300 hó

Hitelösszeg max. 50.000.000 Ft

THM: 3,04% - 3,11% | Futamidő: 60 - 300 hó |

• Induló díj akcióval **
• Végig fix kamatozással: 2,95%
• Akár 10% önerővel***

Érdekel

Igénylési feltételek

Életkor:	18 év
Elvárt munkaviszony:	3 hó
Elvárt jövedelem:	193382 Ft
KHR (BAR) listás igényelheti:	Nem
TB Jogviszony szükséges:	2 év

Részletek és kondíciók

Hirdetmény:

Aktuális hirdetmény

Értékbecslés dija:	65000 Ft
Tulajdoni lap lekérdezése:	0 Ft
Térképmásolat lekérdezése:	0 Ft
Jelzálog bejegyzési kérelem:	0 Ft
Jelzálogjog törlése:	10600 Ft
Kamat típusa:	Változó
Kamatperiódus:	5 év
Éves kamat:	2.95 %

Előtörlesztés

Előtörlesztési információ:

Akció részletei

- promóció -

3. Kombinációs útvonalak – hogyan rakd össze a teljes finanszírozást?

A vidéki stratégia erőssége a mix: támogatás + kedvezményes hitel + saját erő + megtakarítás. Az alábbi három forgatókönyv segít látni, hogyan állhat össze a teljes kép. A számok illusztratívak, de arányokat jól mutatnak.

3.1. „Belépő ház + könnyű felújítás” (kétgyermekes család)

• Vételár: 18 millió Ft

• Felújítás: 5 millió Ft (festés, nyílászáró, kisebb gépészet)

• Saját erő: 5 millió Ft

• Támogatási elem(ek): Falusi CSOK (vásárlás + felújítás komponense)

• Hitel: Otthon Start kedvező kamatozású kölcsön, 10–15 millió Ft sáv

Várható havi teher: ha 12 millió Ft-ot kell hitelből finanszírozni 15 évre, a havi törlesztő közepes kamatkörnyezetben 90–110 ezer Ft nagyságrend.
Miért működik? A felújítás „könnyű” – kisebb a kockázat, hogy elszállnak a költségek, a családi kassza pedig elbírja a törlesztőt.

3.2. „Komoly felújítás, két ütem” (háromgyermekes család)

• Vételár: 22 millió Ft

• Felújítás: 14 millió Ft (tető + gépészet + hőszigetelés + fürdő/konyha)

• Saját erő: 8 millió Ft

  1. ütem: adásvétel lezárása (Otthon Start hitel + saját erő)

  2. ütem: felújítás külön (Falusi CSOK renovációs komponens + saját erő, szakaszos folyósítással)

Havi teher: ha az 1. ütemben 14 millió Ft hitel szükséges 20 évre, 100–130 ezer Ft körüli törlesztő reális. A 2. ütemre a támogatás csökkenti a készpénzigényt; saját forrásból ütemezetten fizetsz a kivitelezőnek.

Miért működik? A bontás után finomhangolható a költségvetés, nem ragadsz bele egy fix, szűk keretbe. A havi teher megmarad kezelhető szinten.

3.3. „Telek + későbbi építkezés” (egygyermekes, bővülést tervező család)

• Telek: 6 millió Ft

• Átmeneti lakhatás: albérlet

• Építkezés 2–3 év múlva, amikor a tartalék és a bevétel engedi.

• Kombináció: jelenben Otthon Startból kisebb, később építkezésnél támogatási elemek a szabályok keretei között.

Miért működik? Nem kényszerít be egy kompromisszum-házba. A telek jó helyen értéket őriz, közben gyűlik a saját forrás, és célzottan lehet energiatakarékos házat tervezni.

4. Speciális élethelyzetek – klaszterek és megoldások

4.1. Egyedüli nevelő, változó jövedelemmel

• Kihívás: jövedelem hullámzik, sok a fix kiadás.

• Megoldás: rövidebb utazási távolságú település (alacsonyabb havi közlekedési költség), kisebb alapterület, erős tartalék. Hiteloldalon biztonsági sáv: a törlesztő ne haladja meg a nettó jövedelem 20–25%-át.

4.2. Vállalkozó (szezonális bevétel)

• Kihívás: banki minősítés a bevétel ingadozása miatt.

• Megoldás: hosszabb futamidő, de elő- és éves pluszbefizetés erős hónapokban; a felújítást külön ütemben, szigorú költségvetési kontrollal.

4.3. Elvált szülők, közös gyerek(ek)

• Kihívás: tulajdoni helyzet, eladó-vevő egyeztetés, lakhatás folytonossága.

• Megoldás: olyan ingatlan, amelynél az átadás késleltethető; felújítás csak akkor, ha van puffer. Fontos a pontos vagyonmegosztási irat és a gyermekelhelyezés igazolása.

4.4. Osztatlan közös tulajdon

• Kihívás: banki finanszírozhatóság.

• Megoldás: használati megállapodás, lehetőleg térképmelléklettel, előzetes banki egyeztetéssel. Ha nem rendezhető, válts másik ingatlanra – a folyamat hossza felújítási kockázatot görget.

4.5. Nagy, de gyenge állapotú ház örökléssel

• Kihívás: a „nagy ingyen” sokszor drágább rezsiben és felújításban.

• Megoldás: energetikai kalkuláció. Ha a felújítás m²-költsége meghaladja egy kisebb, jobb állapotú házra költözés költségét, érdemes eladni és célzottan venni egy kisebbet támogatásokkal.

4.6. Ingázó munkavállaló

• Kihívás: napi utazási költség és idő.

• Megoldás: településlista-szűrés busz- vagy vasúti csomópontokhoz igazítva. Számolj havi bérletet és üzemanyagot – 30–40 ezer Ft/hó plusz gyorsan megeszi a „papíron” nyert vételárat.

5. Költségterv vidékre – részletes bontás

5.1. Vételár és saját erő

• Foglaló: tipikusan 10%.

• Saját erő: minél magasabb, annál kisebb a havi teher és a kamatkockázat.

5.2. Járulékos költségek (számolj velük előre)

• Ügyvédi díj, értékbecslés, földhivatali illeték.

• Illetékkedvezmény szabályai mellett is érdemes pufferrel tervezni.

• Biztosítás: ha felújítasz, építés-szerelés biztosítás külön sor.

5.3. Felújítás és tartalék

• Anyag + munkadíj, 10–20% tartalék, külön sor rejtett hibákra.

• Elsőként a gépészet és szerkezet – esztétika csak utána.

5.4. Havi működés

• Rezsi a tervezett energetikai szinttel.

• Ingázás, óvoda/iskola költsége.

• Váratlan fenntartás: évi 2–3% az ingatlan értékére vetítve.

Mintakalkuláció – 22 milliós vételár, 12 milliós felújítás:

• Saját erő: 8 millió Ft

• Hitel: 12–14 millió Ft

• Járulékos: 1–1,5 millió Ft tartalékkal

• Havi törlesztő: 100–130 ezer Ft sáv (futamidő és kamat függvényében)

• Rezsi új gépészettel: 30–60 ezer Ft sáv helyett 20–40 ezer Ft – a felújítás havonta is hoz megtakarítást.

6. Összehasonlítás más megoldásokkal – mikor jobb az alternatíva?

Értelmezés: ha a napi ingázás 40–60 ezer Ft/hó pluszt jelent, a városi kisebb lakás papíron drágább vételára évek alatt kiegyenlítődik. Ha viszont távmunkád van, a vidéki ház nagy kerttel és alacsony vételárral nyer.

7. Ellenőrzőlista – lépésről lépésre

1. Településszűrő A–B–C közlekedés, piac, intézmények alapján.

2. Ingatlan-előszűrés: szerkezeti állapot és közművek.

3. Kettős költségvetés: adásvétel és felújítás külön.

4. Finanszírozási mix: saját erő + támogatás + kedvezményes hitel.

5. Időzítés: eladó átadási igénye, felújítási ütem, költözés.

6. Biztonsági sáv: 10–20% tartalék, törlesztő arány max. 20–25% nettó jövedelemhez képest.

7. Szerződéses védelem: mérföldköves felújítási kifizetés, biztosítás.

Fontos: a felújítási vállalkozói szerződés legyen részletes műszaki tartalommal, határidőkkel, gyári garancia- és szavatossági pontokkal. Késedelemre kötbér, részmunkára külön átadás.

8. Gyakori hibák – és a helyes megoldás

Hiba 1: településlista nélkül belefutni egy nem támogatott címbe.
Megoldás: címellenőrzés már a hirdetésnél, majd a foglaló előtt ismét.

Hiba 2: „egyben mindent” felvenni, miközben a felújítás bizonytalan.
Megoldás: vásárlás és felújítás külön ütemben, tartalékkal.

Hiba 3: alulbecsült felújítási keret.
Megoldás: m²-alapú kalkuláció és 10–20% puffer, elsőként gépészet és szerkezet.

Hiba 4: ingázás költségének figyelmen kívül hagyása.
Megoldás: havi közlekedési költség beépítése a pénzügyi tervbe.

Hiba 5: osztatlan közös tulajdon banki előszűrés nélkül.
Megoldás: használati megállapodás, előzetes banki kontroll, szükség esetén másik ingatlan.

9. Gyakorlati példák – három család, három út

9.1. Kétgyermekes, egy kereső + részmunkaidő

• Cél: kertes ház, 18–22 millió Ft vételár, könnyű felújítás.

• Mix: Otthon Start hitel 10–12 millió Ft, Falusi CSOK felújításra, saját erő 6–8 millió Ft.

• Havi teher: 90–105 ezer Ft sáv.

• Miért működik? Reálisan vállalható törlesztő és alacsony üzemeltetés nyílászárócsere után.

9.2. Háromgyermekes, két kereső, nagy ház

• Cél: 20–24 millió Ft vételár, 12–16 millió Ft felújítás, bővítés.

• Mix: vásárlás külön finanszírozva, felújításra támogatás + saját forrás.

• Havi teher: 110–130 ezer Ft sáv, plusz felújítási részletek ütemezve.

• Miért működik? A támogatás jelentősen csökkenti a készpénzigényt, a családi bevétel elbírja a terhet.

9.3. Pár első gyermek előtt, távmunkával

• Cél: energiatakarékos, kisebb ház jó közlekedéssel.

• Mix: telekvásárlás most, építkezés később.

• Miért működik? Nem visznek be egy nagy, drága felújításba; időt nyernek a megtakarításra.

11. Lokális fókusz – hogyan döntsd el, melyik falu „A”, „B” vagy „C”?

A-kategória

• 30 percen belüli nagyobb város, napi busz vagy vasút, élő ingatlanpiac, 3–6 hónapos átlagos értékesítési idő.

• Iskola, óvoda, alapellátás helyben.

• Javaslat: erősebb felújítás is vállalható.

B-kategória

• 30–60 perc közlekedés, vegyes piac, 6–12 hónapos forgási idő.

• Alapszolgáltatások megvannak.

• Javaslat: közepes felújítás, tartalék magasabb.

C-kategória

• 60 perc felett, szórvány piac, 12 hónap feletti forgási idő.

• Hiányzó szolgáltatások, ingázás drága.

• Javaslat: csak kifogástalan ár/érték esetén, minimális kockázatvállalással.

12. Záró számvetés – mennyibe kerül valójában?

Összképlet:
Vételár + járulékos + felújítás + tartalék – támogatás = finanszírozandó összeg.
A havi valós költség pedig: törlesztő + rezsi + közlekedés + fenntartás.

Mintakép:

• Vételár 22 M + járulékos 1,2 M + felújítás 12 M + tartalék 2 M = 37,2 M

• Támogatások lefedik mondjuk 4–6 M-t → finanszírozandó 31–33 M

• Ha a saját erő 8 M, hitel 23–25 M körül – törlesztő 150 ezer Ft sáv lehet.

• Rezsi korszerűsítés után 25–35 ezer Ft, közlekedés 20–40 ezer Ft.

Következtetés: az „olcsó ház” gyakran csak akkor olcsó, ha a felújítás és a közlekedés is kontroll alatt marad.

Rövid összefoglaló tanács

Először településszinten döntsd el, hol éri meg élni, csak utána nézz házat. Vásárlást és felújítást kezeld külön költségvetésben és ütemben, 10–20% tartalékkal. A finanszírozási mixet úgy állítsd össze, hogy a havi törlesztő a nettó jövedelmed legfeljebb negyede legyen, és a rezsi–közlekedés együtt se borítsa a családi kasszát. Vidéken a jó stratégia nem a legnagyobb támogatás, hanem a fenntartható számok.