Otthon Start és CSOK Plusz november 15. után – így áll ma az első lakásra vágyók helyzete
Ma, november 17-én, két nappal azután, hogy életbe léptek az Otthon Start és a CSOK Plusz november 15-i módosításai. Az új szabályokkal több fiatal pár, örökös, osztatlan közös tulajdonban élő és önkormányzati bérlő férhet hozzá a 3%-os támogatott lakáshitelekhez. A cikk bemutatja, most kinek éri meg lépni, milyen konkrét élethelyzetekben használhatók jól ezek a lehetőségek, és hogyan viszonyulnak a piaci lakáshitelekhez és más otthonteremtési formákhoz.
Ma november 17-e van, az Otthon Start és a CSOK Plusz frissített szabályai pedig mindössze két napja érvényesek. A gyakorlatban ez azt jelenti, hogy mostantól sokan olyan élethelyzetből is igényelhetnek 3%-os támogatott lakáshitelt, amelyre korábban csak piaci konstrukció jöhetett szóba.
Az új előírások jobb esélyt adnak az első közös lakást kereső pároknak, az örökölt lakásrészben rekedt tulajdonosoknak, az osztatlan közös tulajdonú házban élőknek, sőt az önkormányzati bérlakásban lakó családoknak is. Közben a lakásméretre vonatkozó feltételek is jobban összehangolódtak, ha valaki Otthon Startot és CSOK Plusszt együtt szeretne felvenni.
Ebben a cikkben végigvesszük, hogy mit jelentenek a változások a gyakorlatban, mennyit ér ma a 3%-os kamat a piaci hitelekhez képest, és milyen döntéseket érdemes most átgondolni első lakásvásárlás előtt.
Mit tud ma az Otthon Start és a CSOK Plusz?
Otthon Start – 3%-os fix kamat első lakásra
Az Otthon Start egy államilag támogatott, legfeljebb 50 millió forintos lakáshitel, amelyet első lakás megszerzésére (vásárlás, építés) vehetsz igénybe. A kamat a teljes futamidő alatt legfeljebb 3%, a futamidő maximuma jellemzően 25 év.
Fontos jellemzők:
-
első saját lakásra vagy házra használható,
-
házasság és gyermekvállalás nélkül is kérhető,
-
a havi törlesztő a fix kamat miatt végig azonos nagyságrendű,
-
a legtöbb banknál elég lehet körülbelül 10% önerő.
Otthon Start Program Az Otthon Start program keretében nyújtott kölcsön 2025.09.01. napjától érhető el. - promóció -
ÉrdekelCIB Otthon Start Kamattámogatott Hitel Akció: akár 250 000 Ft bónusz* + online igénylés - promóció -
CSOK Plusz – támogatott hitel gyermekvállalóknak
A CSOK Plusz szintén legfeljebb 3%-os kamatozású, államilag támogatott lakáshitel. Házaspárok igényelhetik meglévő és/vagy vállalt gyermekek után, a felvehető összeg a gyermekek számától függ, felső határa 50 millió forint lehet.
A CSOK Plusz legnagyobb erőssége, hogy:
-
a második és minden további, a hitelszerződés után születő gyermek után 10–10 millió forinttal csökkenhet a fennálló tőketartozás,
-
a támogatással vett ingatlanra vagyonszerzési illetéket nem kell fizetni.
Mi változott november 15-én?
A november 15-én hatályba lépett módosítások lényege, hogy könnyebben teljesíthető a „valódi első otthon” feltétel, és több bonyolult tulajdoni helyzet is rendezettnek számít. A legfontosabb elemek:
-
lazult az „első közös lakásszerzők” meghatározása,
-
egyértelműbbé vált az osztatlan közös tulajdon kezelése,
-
támogatott cél lett az örökölt lakásrész kivásárlása,
-
nyitottabb lett a rendszer az önkormányzati bérlakások kedvezményes megvásárlására,
-
és összehangolták az Otthon Start és a CSOK Plusz lakásméretre vonatkozó szabályait.
Ma, november 17-én kik léphetnek azonnal?
1. Pár, ahol csak az egyik félnek volt korábban lakása
A gyakorlatban rengeteg a következő történet: valaki fiatalon, egyedül megvett egy kisebb lakást, később megismerkedett a párjával, most pedig nagyobb otthonra lenne szükségük. Korábban az ilyen múlt sokszor elég volt ahhoz, hogy elessenek az első lakásra járó támogatott hiteltől.
A mostani szabályozás már azt nézi, hogy volt-e valaha közös tulajdonotok ugyanabban a lakásban. Ha nem, akkor a most közösen megvásárolandó ingatlan első közös otthonként kezelhető, és Otthon Start, illetve – feltételek teljesülése esetén – CSOK Plusz is igényelhető rá.
Példa: kisebb saját lakásból közös családi otthon
-
Eszter 30 évesen vett magának egy 30 négyzetméteres garzont.
-
Most 33 éves, párjával, Márkkal már két szobás, 65 négyzetméteres lakást néznek.
-
Eszter régi garzonja az ő nevén van, abban Márknak soha nem volt tulajdoni hányada.
A november 15-i változás óta a mostani nagyobb lakás első közös lakásnak számíthat. Ez azt jelenti, hogy:
-
Otthon Startot kérhetnek első lakásszerzőként,
-
ha házaspárrá válnak és gyermeket vállalnak, CSOK Plusszal is kombinálhatják a finanszírozást.
A 3%-os kamat különösen akkor értékes, ha egy 40 millió forint körüli hitelösszeget kell felvenni: piaci hitellel a havi törlesztő jóval 250 ezer forint felett lehet, míg támogatott hitellel akár 190 ezer forint körül maradhat, vagyis havonta több tízezer forint marad a családi kasszában.
2. Osztatlan közös tulajdon – amikor egy ikerház vagy közös telek a cél
Ikerházak, régi családi házak, megosztott telkek esetén sokszor osztatlan közös tulajdon szerepel a tulajdoni lapon, miközben a valóságban teljesen külön élet folyik a két lakrészben. A bankok korábban gyakran tartottak ezektől az ügyektől, mert nehéz volt bizonyítani, ki pontosan mit használ.
A friss szabályok már sokkal egyértelműbben kezelik ezt: ha használati megállapodás rendezett formában rögzíti, melyik rész kihez tartozik, akkor az érintett lakóegység finanszírozható Otthon Starttal vagy CSOK Plusszal is.expresszkolcson+1
Példa: ikerház, két család
-
Dániel és Fanni egy ikerház egyik felét használnák, ahol a telek és a ház papíron fele-fele arányban közös a szomszéddal.
-
A két lakás közötti elválást kerítés, külön bejárat, külön mérőórák is jelzik, és ügyvéd által ellenjegyzett használati megállapodás is létezik.
Két nappal az új szabályok hatályba lépése után már olyan banki álláspontok is megjelentek, amelyek szerint az ilyen ingatlan nem számít automatikusan problémásnak, ha a használat rendezett és jól bizonyítható. Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy Dánielék jó eséllyel 3%-os támogatott lakáshitellel vásárolhatják meg a saját lakrészüket, nem kell feltétlenül piaci kamaton eladósodniuk.
3. Örökölt lakásrész, amit eddig csak „cipeltél”
Sokan örökölnek úgy fél vagy kisebb lakásrészt, hogy abban nem élnek, vagy csak részben használják. A legtöbbször nincs pénz arra, hogy a többi tulajdonost kivásárolják, így az ingatlan közös marad, nem adható el egyszerűen, és valójában senkinek nem jelent teljes értékű otthont.
A november 15-től érvényes szabályozás kifejezetten támogatja, hogy az örökös a támogatott hitelből kivásárolja a többi tulajdonost, és így teljes tulajdont szerezzen.
Példa: fél lakásból egész saját otthon
-
Nóri az édesapjától 1/2 tulajdoni hányadot örökölt egy 55 négyzetméteres lakásban.
-
A másik felét a nagybátyja birtokolja, aki szívesen eladná a részét 20 millió forintért.
-
Nóri a saját fél hányada miatt eddig úgy érezte, nem juthat első lakásra járó támogatáshoz.
Az új szabályokra építve ma már november 17-én is úgy számolhat, hogy a 20 millió forintos vételárat Otthon Start hitelből fedezi. A hitel célja ilyenkor a fennmaradó tulajdoni hányad megvétele, a végeredmény pedig egy teljes, saját lakás. Ha később párjával házasságot köt és gyermeket vállalnak, egy újabb ingatlancél esetén már a CSOK Plusz is szóba jöhet.
4. Önkormányzati bérlakás – eddig bérlemény, most saját otthon lehet
Nem ritka, hogy családok évek óta önkormányzati bérlakásban élnek, és megkapják a lehetőséget, hogy kedvezményes áron megvásárolják a lakást. A vételár azonban sokszor így is komoly összeg, amit csak hitellel lehet előteremteni.
A frissített szabályok nyitottabbá tették az ilyen ügyletek finanszírozását is: ha az önkormányzat döntése, a bérleti múlt és a kedvezményes ár dokumentálható, akkor az Otthon Start – és megfelelő feltételek mellett a CSOK Plusz – is bevonható a vásárlásba.
Ez gyakorlatilag azt jelenti, hogy a bérlőből a 3%-os kamatozású hitel segítségével tulajdonos válhat, miközben a havi törlesztő sok esetben közel azonos szintre esik a korábbi bérleti díjjal.
Mennyit ér ma a 3%? – Gyors számolás november 17-i szemmel
A támogatott hitelek előnye akkor válik igazán kézzelfoghatóvá, ha mellé tesszük a jelenlegi piaci kamatszinteket. A hosszú távra rögzített kamatozású lakáshitelek kamata ma jellemzően 6–7% körül mozog, míg az Otthon Start és a CSOK Plusz esetén a kamat legfeljebb 3%.
Vegyünk egy 40 millió forintos hitelt 25 évre:
-
3%-os kamat mellett a törlesztő nagyjából 190 ezer forint havonta,
-
7% körüli kamat mellett ugyanarra a futamidőre körülbelül 280 ezer forinttal lehet számolni.
A két havi összeg közötti eltérés közel 90 ezer forint. Ez egy év alatt több mint 1 millió forint, tíz év alatt már bőven 10 millió fölötti különbség.
Ha a CSOK Pluszhoz kapcsolódó tőketartozás-elengedést is hozzávesszük – vagyis a második és további gyermekek után 10–10 millió forinttal csökken a tartozás –, akkor a támogatott konstrukciók összesített előnye még látványosabb, főleg többgyermekes családoknál.
Hol áll mindez a többi lehetőséghez képest?
Piaci lakáshitel
A piaci lakáshitel fő előnye, hogy rugalmasabban felhasználható:
nem kell házasság, nem kell gyermekvállalás, a cél is szélesebb körű lehet. Ugyanakkor:
-
a kamatszint ma jóval magasabb,
-
nagyobb a havi törlesztő,
-
a teljes visszafizetendő összeg jelentősen több.
Piaci hitel akkor jöhet szóba, ha valaki egyáltalán nem fér bele sem az Otthon Start, sem a CSOK Plusz kereteibe, vagy olyan ingatlant választ, amely a támogatott programok határain kívül esik (például nagyon drága, nagy értékű lakás).
Babaváró hitel
A Babaváró szabad felhasználású kölcsön, mégis gyakran lakásvásárlásba forgatják be. Előnye, hogy a születő gyermek(ek) után kamatmentessé válhat, és a tőketartozás egy része elengedhető, viszont:
-
az összeg korlátozott,
-
önmagában ritkán fedezi egy teljes lakás vételárát,
-
jellemzően csak kiegészítő finanszírozásnak alkalmas.
Otthon Starttal vagy CSOK Plusszal kombinálva viszont csökkentheti a jelzáloghitel szükséges összegét, ami biztonságot adhat.
Falusi CSOK, saját megtakarítás
Kistelepüléseken a Falusi CSOK továbbra is erős kiegészítője lehet az otthonteremtésnek, főleg felújításnál, bővítésnél. A saját megtakarítás, családi segítség pedig csökkenti a hitelösszeget, így a 3%-os konstrukciók mellett is kisebb tartozással kell számolni.
Fontos:
Nem az a cél, hogy a lehető legtöbb támogatást „összeszedjük”, hanem az, hogy olyan nagyságú hitelt vállaljunk, amit 20–25 évig is biztonsággal tudunk fizetni. Egy 3%-os hitel is veszélyes lehet, ha túl nagy összegre szerződsz.
Mit érdemes most, november 17-én konkrétan végiggondolni?
-
Tisztázd a tulajdoni helyzeted.
Nézd át, milyen ingatlanokban vagy érintett, milyen arányban, és volt-e a pároddal közös tulajdonotok. Osztatlan közös tulajdonnál, öröklésnél, önkormányzati bérlakásnál különösen fontosak a papírok. -
Mérd fel, beleférsz-e a lakásméret és első lakás feltételeibe.
Ha Otthon Startot és CSOK Plusszt együtt szeretnél, a kiszemelt lakás néhány négyzetméternyi eltérése is eldöntheti, hogy jogosult vagy-e a kombinációra. -
Számolj megengedhető havi törlesztőt.
Ne azt nézd, hogy a bank mekkora hitelt adna, hanem azt, hogy a saját költségvetésedben mennyi fér bele. Gondolj a későbbi gyermekvállalásra, esetleges jövedelemcsökkenésre is. -
Kérj előzetes minősítést.
Már a foglaló kifizetése előtt érdemes banktól vagy független szakértőtől előminősítést kérni. Így ma, november 17-én már pontosabb képet kaphatsz arról, hogy az új szabályok szerint mekkora támogatott hitelre lehetsz jogosult, és milyen feltételekkel.
Tipp:
Ha korábban azért utasítottak el Otthon Start vagy CSOK Plusz igényléssel kapcsolatban, mert volt örökölt résztulajdonod, osztatlan közös házban éltél vagy a párodnak volt régi lakása, érdemes újra átnézetni az ügyet az új, november 15-től élő szabályok alapján. Előfordulhat, hogy ma már zöld jelzést kapsz ugyanazzal az élethelyzettel, amire korábban nemet mondtak.
Rövid összefoglaló tanács – mit jelent mindez neked ma?
Úgy látszik, hogy a november 15-i módosításokkal az Otthon Start és a CSOK Plusz valóban közelebb kerültek a mindennapi élethelyzetekhez. A rugalmasabb „első közös lakásszerző” szabály, az osztatlan közös tulajdon enyhébb megítélése, az örökölt lakásrész kivásárlásának támogatása és az önkormányzati bérlakások bevonhatósága mind azt szolgálja, hogy több család jusson saját otthonhoz legfeljebb 3%-os kamat mellett.
A legfontosabb mégis az, hogy ne csak a jogosultságot nézd, hanem a hosszú távú terhelhetőséget is. Ha reálisan számolsz a jövedelmeddel, a várható élethelyzet-változásokkal és a családi tervekkel, akkor az új szabályok nem kockázatos kísérletet, hanem átgondolt lépést jelenthetnek az első saját lakás felé.
Podcast-csatornáink és közösségi felületeink egy helyen.Kövess & hallgass – maradj képben a pénzügyekkel
Hallgasd itt
Tipp: iratkozz fel, hogy ne maradj le az új epizódokról.
Kövess minket
Rövid, hasznos tippek és friss pénzügyi hírek.
Az oldalon megjelent írás kifejezetten informáló jellegű és kizárólag a Banknavigátor Kft. és a Financial Consulting Zrt. mint a szerzőknek a véleményét jeleníti meg. A szerzők ezen véleményüket az előzetes szakmai tájékozódásuk és az akkor elérhető legrészletesebb információk alapján fogalmazták meg és jelenítik meg a közzétett írásban, ennek ellenére a szöveg tartalmazhat az olvasás napján már elavult és/vagy már nem a valóságnak mindenben megfelelő adatokat. Ennek megfelelően a Banknavigátor Kft. és a Financial Consulting Zrt. a tévedés jogát teljes mértékben fenntartják, a fenti megfogalmazás semmilyen módon és formában nem tekinthető a tények egyértelmű megjelenítésének. Kérjük a döntése meghozatala előtt feltétlenül tájékozódjon és kérjen szakmai segítséget.
