600 ezerről 800 ezerre emelik a JTM-küszöböt – ennyivel kaphatsz kevesebb hitelt
2026. január 1-től átalakul a jövedelemarányos törlesztőrészlet mutató (JTM) szabályozása: a magasabb terhelhetőségi sáv határa 600 ezerről 800 ezer forintos nettó jövedelemre emelkedik. Ez különösen a 600–800 ezer forint között kereső, hosszú kamatrögzítésű lakáshitelt igénylő ügyfeleknél jelenthet érezhetően alacsonyabb maximális hitelösszeget. A cikk bemutatja a változás részleteit, gyakorlati példákkal és lehetséges megoldásokkal.
Januártól szigorúbb JTM-szabály: mit jelent ez a gyakorlatban?
2026. január 1-jétől megváltozik az egyik legfontosabb hitelfelvételi korlát, a jövedelemarányos törlesztőrészlet mutató, röviden JTM. A jegybank magasabb szintre emeli azt a jövedelmi küszöböt, amely felett a háztartások jövedelmének nagyobb részét lehet hivatalosan hiteltörlesztésre fordítani. A módosítás főleg azokat érinti, akik nettó 600–800 ezer forint közötti jövedelemmel kérnek hosszú kamatrögzítésű lakáshitelt – ők ugyanazzal a fizetéssel kevesebb hitelt kaphatnak, mint eddig.
Mi az a JTM, és miért ennyire meghatározó?
A legtöbb hiteligénylő elsősorban a kamatra, a futamidőre és a havi törlesztőre figyel, miközben a banki döntést egy kevésbé ismert mutató is erősen befolyásolja: ez a JTM.
A jövedelemarányos törlesztőrészlet mutató azt szabja meg, hogy az igazolt nettó jövedelmed legfeljebb mekkora hányada fordítható összesen hiteltörlesztésre. Nem csak az új lakáshitel törlesztője számít, hanem minden meglévő kötelezettség is: másik lakáshitel, személyi kölcsön, hitelkártya, folyószámlahitel „feltételezett” részlete. A szabályt a Magyar Nemzeti Bank határozza meg, és minden pénzintézetnek kötelező betartania.
A korábbi rendszer lényege:
-
egy bizonyos nettó jövedelem alatt a fizetésed kisebb hányadát fordíthattad törlesztésre,
-
e szint felett viszont megengedőbb volt a szabályozás, magasabb arányú terhelés is belefért.
Jelenleg a választóvonal nettó 600 ezer forint:
-
ez alatt szigorúbb a terhelhetőség,
-
efölött, hosszú (legalább 10 évre rögzített) kamatozásnál a jövedelem akár 60 százaléka is mehet törlesztésre.
Pontosan miben változik a JTM 2026-tól?
A jegybank az adósságfék-szabályokat érintő rendeletet 2025 őszén módosította. A legfontosabb elemek:
-
a korábbi 600 ezer forintos határ 800 ezer forintra emelkedik,
-
800 ezer forint alatti jövedelemnél hosszú kamatrögzítésű (10 évnél hosszabb) lakáshitelnél a jövedelem legfeljebb 50 százaléka mehet törlesztésre,
-
800 ezer nettó felett továbbra is van lehetőség akár 60 százalékos terhelésre hosszú kamatrögzítés esetén.
Nagy vonalakban a forint alapú jelzáloghitelekre várhatóan így alakulnak a határok 2026-tól:
-
800 ezer forint alatti nettó jövedelem esetén
-
rövid kamatrögzítésnél a jövedelem körülbelül egynegyede terhelhető,
-
5–10 éves kamatrögzítésnél nagyjából az egyharmada,
-
10 évnél hosszabb rögzítésnél legfeljebb az 50 százaléka.
-
-
800 ezer forint feletti jövedelem mellett
-
rövid rögzítésnél valamivel magasabb, kb. 30 százalékos arány lehet az irányadó,
-
közepes rögzítésnél körülbelül 40 százalék,
-
hosszú rögzítésnél marad a 60 százalékos plafon.
-
Ettől külön szabályozás vonatkozhat energiahatékony, „zöld” lakáshitelekre, ahol bizonyos feltételek teljesülése esetén alacsonyabb jövedelem mellett is engedélyezhető a 60 százalékos JTM, ha az ingatlan megfelelő energetikai besorolással rendelkezik, vagy korszerűsítés után eléri azt.
Fontos technikai részlet: a bank mindig a hitelbírálat napján hatályos szabályokat alkalmazza, nem a kérelem beadásának időpontja számít. Vagyis ha decemberben igényelsz, de csak januárban születik a döntés, már az új JTM alapján számolnak.
Kik kerülnek hátrányosabb helyzetbe?
A 600–800 ezres jövedelmi sáv „visszalép”
A jelenlegi szabályozásban már nettó 600 ezer forinttól lehetett a kedvezőbb, magasabb terhelhetőségi kategóriába kerülni. Hosszú kamatrögzítésű lakáshitelnél ekkor a jövedelem akár 60 százaléka is mehetett törlesztésre. 2026-tól a kedvezőbb sáv csak 800 ezer forint fölött nyílik meg, vagyis a 600–800 ezres jövedelemmel rendelkezők a szigorúbb, 50 százalékos sávba „csúsznak vissza”.
Otthon Start-igénylők egy része
Az első lakásra elérhető, 3 százalékos Otthon Start-lakáshitel rövid idő alatt meghatározóvá vált, a lakáshitel-igénylések jelentős része ehhez a konstrukcióhoz kötődik. Sokan a JTM határának felső részéig feszítették a felvehető hitelösszeget, miközben a bírálati idők több hétre is elnyúlhatnak. Ennek eredménye, hogy egy év végi igénylésnél valós esélye van annak, hogy már az új JTM alapján születik döntés – és így alacsonyabb lesz a maximális jóváhagyható hitelösszeg.
Különösen érzékeny ez azoknál, akik az Otthon Start mellé piaci lakáshitelt is felvesznek: a JTM szempontjából a két hitel törlesztőjét együtt vizsgálja a bank.
Kik nem, vagy alig fogják megérezni?
-
Akik nettó 600 ezer forint alatt keresnek, már eddig is a szigorúbb sávban voltak, náluk ezen a ponton nincs további szigorítás.
-
Akik 800 ezer forint felett keresnek, továbbra is a kedvezőbb kategóriában maradnak.
-
Azok, akik eleve óvatosan terveztek, és nem a maximális JTM-határig vállaltak törlesztőt, jóval kevésbé érzik a változást.
Számokban: ugyanaz a fizetés, kevesebb hitel
Példa: nettó 700 ezer forintos háztartási jövedelem
Képzeljünk el egy családot, ahol az igazolt összjövedelem 700 ezer forint, és 20 éves futamidejű, hosszú kamatrögzítésű lakáshitelt szeretnének, nagyjából 6,5 százalékos éves kamattal.
A jelenlegi szabályok szerint (döntés 2025-ben):
-
a 700 ezer forint a mostani 600 ezres határ fölé esik,
-
a jövedelem 60 százaléka fordítható törlesztésre, ez kb. 420 ezer forintos havi részletet jelent,
-
ilyen paraméterek mellett hozzávetőleg 56,3 millió forint körüli lakáshitel vehető fel 20 évre.
Az új szabályok alapján (döntés 2026-ban):
-
700 ezer forint már az új, 800 ezres küszöb alatti jövedelemnek számít,
-
a jövedelem legfeljebb 50 százaléka, vagyis 350 ezer forint lehet a törlesztő,
-
ugyanolyan futamidő és kamat mellett ez körülbelül 46,9 millió forint hitelre elég.
A két összeg között közel 9,5 millió forint a különbség, pusztán amiatt, hogy a JTM-szabály szigorodott, miközben a jövedelem változatlan maradt.
Nettó 550 ezer forint – nincs érdemi változás
Egy 550 ezer forintos háztartási jövedelemmel rendelkező család ma is a szigorúbb, alacsonyabb JTM-határban van, és a szabályváltozás után is ott marad. Náluk a maximális hitelösszeg nem a rendelet miatt módosul, hanem legfeljebb a piaci kamatok, illetve a saját óvatosságuk miatt.
Nettó 1,1 millió forint – papíron nagy mozgástér, gyakorlatban óvatosság
Az 1,1 millió forintos nettó jövedelemmel rendelkező háztartás bőven a 800 ezres határ felett van, így hosszú kamatrögzítés mellett a jövedelem akár 60 százaléka is mehetne törlesztésre. Ez elvileg óriási hitelösszeget jelenthet, de:
-
a bankok gyakran a jegybankinál szigorúbb belső szabályokat is alkalmaznak,
-
az ügyfél szempontjából sem reális, hogy a bevétel ekkora részét hosszú távon hitelre fordítsa.
A szabály engedheti, de a felelős hitelfelvétel általában jóval alacsonyabb terhelési szintet céloz meg.
Mit léphetsz, ha a szigorítás miatt nem férsz bele a kívánt hitelbe?
1. Hosszabb futamidő választása
Az egyik lehetőség, hogy hosszabb futamidőt kérsz, így csökken a havi részlet, és beleférsz a JTM korlátba. Ennek viszont ára van: hosszú távon jóval több kamatot fizetsz, tovább maradsz eladósodva, és később tudsz újabb hitelt vállalni (például felújításra). Mindig érdemes kiszámolni, mennyivel nő az összes visszafizetendő összeg egy 20 éves futamidőhöz képest, ha 25 évre nyújtod a hitelt.
2. Adóstárs bevonása – csak tudatosan
Ha egyedül nem férsz bele a korlátba, adóstárs bevonásával növelhető a figyelembe vett jövedelem. Ha a párod vagy egy családtag belép adóstársként, az ő jövedelme is beleszámít a JTM-be, így akár visszakerülhettek a kedvezőbb, 800 ezer forint feletti sávba. Cserébe az adóstárs teljes felelősséget vállal a hitelért, és az ő jövőbeni hitelképességét is terheli a kölcsön. Ez csak olyan emberrel vállalható, aki pontosan érti ennek a kockázatait.
3. Nagyobb önerő, kisebb hitelösszeg
Az egyik legegészségesebb válasz az, ha:
-
magasabb önerőt gyűjtesz,
-
olcsóbb ingatlant célzol meg,
-
vagy átmenetileg maradsz bérlő, miközben tudatosan félreteszel.
Ez nem látványos megoldás, de hosszú távon sokkal biztonságosabb, mint a jövedelmet a határig feszítő törlesztő.
4. Energiahatékony ingatlan és zöld hitel
Ha olyan ingatlant vásárolsz vagy korszerűsítesz, amely jó energetikai besorolást ér el, elérhető lehet kedvezőbb JTM-kezelés is, mivel az alacsonyabb rezsiköltség miatt több mozgástér maradhat a törlesztésre. Érdemes utánanézni, hogy az adott banknál milyen feltételek mellett számolnak kedvezőbb terhelhetőségi sávval zöld hitel esetén.
Lakáshitel vs. személyi kölcsön – nem jó „kiskapu”
Sokan gondolják úgy, hogy ha a JTM miatt nem férnek bele a kívánt lakáshitelbe, majd személyi kölcsönnel kipótolják a hiányzó összeget. Ez több okból is kockázatos:
-
a JTM az összes hitelre együtt vonatkozik, tehát a személyi kölcsön törlesztője ugyanúgy beleszámít,
-
a személyi kölcsönök kamata általában magasabb, a futamidő rövidebb, így a jövedelmet is jobban terhelik,
-
könnyen előfordulhat, hogy pont a személyi kölcsön miatt nem férsz bele a lakáshitelbe.
Ha néhány millió forint hiányzik, hosszú távon jellemzően biztonságosabb több önerőt gyűjteni, mint drága személyi kölcsönnel kiegészíteni a vételárat.
Bérlés és megtakarítás – reális alternatíva
A szigorodó szabályok miatt sokan maradhatnak egyelőre a bérlői oldalon, még akkor is, ha a bérleti díj közel van a leendő törlesztőhöz. Ilyenkor érdemes „számolós” módon gondolkodni:
-
ha most csak nagy kockázattal férnél bele a vágyott hitelbe, lehet, hogy célszerű 1–2 évig még bérelni,
-
közben tudatosan félretenni – mintha már törlesztőt fizetnél –,
-
ez idő alatt növelni az önerőt, vagy akár elérni a kedvezőbb jövedelmi sávot.
Így később kisebb hitel is elég lehet ugyanarra, vagy jobb alkupozícióba kerülhetsz.
Otthon Start és piaci lakáshitel kombinációja
Sokan úgy építik fel a finanszírozást, hogy az Otthon Start 3 százalékos lakáshitelből hozzák ki a maximumot, és a fennmaradó részt piaci lakáshitellel fedezik. A JTM szempontjából azonban a két hitel törlesztője összeadódik, és együtt kell beleférniük a jövedelem meghatározott százalékába.
A szigorítás így nem csak azt jelenti, hogy kevesebb piaci hitel fér mellé, hanem azt is, hogy bizonyos vevők már a támogatott hitellel együtt sem érik el a korábban kinézett ingatlan árát.
Otthon Start Program Az Otthon Start program keretében nyújtott kölcsön 2025.09.01. napjától érhető el. - promóció - CIB Otthon Start Kamattámogatott Hitel Akció: akár 250 000 Ft bónusz* + online igénylés - promóció -
ÉrdekelMiért fontosabb, mint valaha az előzetes hitelbírálat?
A szigorúbb JTM-határok és a hosszabb bírálati idők miatt különösen nagy jelentősége lett az előzetes hitelbírálatnak. Egy jól elkészített előminősítés:
-
megmutatja, mekkora hitel fér bele a jelenlegi jövedelmeddel,
-
segít reális ársávot belőni az ingatlankereséshez,
-
csökkenti annak kockázatát, hogy a foglaló kifizetése után derüljön ki: végül jóval kevesebb hitelt kapsz, mint gondoltad.
Ingatlanvásárlás előtt érdemes úgy nekiindulni, hogy a kezedben van friss előzetes hitelbírálat, és tudod, pontosan hol van a „plafon”.
Összegzés: kell-e kapkodni a hitelfelvétellel?
A januártól érvényes új JTM-szabály komoly érdemi változás, különösen a 600–800 ezer forint között kereső hiteligénylők számára. A magasabb terhelhetőségi sáv határa 600 ezerről 800 ezerre tolódik, így sokan alacsonyabb, 50 százalékos jövedelemterhelési kategóriába kerülnek át, ami érezhetően kisebb hitelösszeget enged.
Ez azonban nem jelenti azt, hogy mindenképpen „most vagy soha” alapon kell lakáshitelt felvenni. Sokkal fontosabb, hogy:
-
tisztában legyél a saját jövedelmi sávoddal és a rád vonatkozó JTM-határral,
-
ne a papíron még éppen elfogadható maximumot célozd, hanem egy biztonságosan vállalható törlesztőt,
-
előre tervezz: legyen előzetes hitelbírálatod, reális ingatlanár-kereted, és legyen tartalékod váratlan helyzetekre.
Ha úgy látod, hogy a szigorítás miatt már a határon billeg a hitelképességed, érdemesebb azon dolgozni, hogyan juthatsz kisebb, de biztonságos hitellel vagy nagyobb önerővel saját otthonhoz, ahelyett hogy „kijátszani” próbálnád a szabályokat.
Az akolcson.hu kalkulátoraival és szakmai tartalmaival könnyebben fel tudod mérni, mekkora törlesztő fér bele hosszú távon a költségvetésedbe, és milyen konstrukció illik legjobban a helyzetedhez.
Podcast-csatornáink és közösségi felületeink egy helyen.Kövess & hallgass – maradj képben a pénzügyekkel
Hallgasd itt
Tipp: iratkozz fel, hogy ne maradj le az új epizódokról.
Kövess minket
Rövid, hasznos tippek és friss pénzügyi hírek.
Az oldalon megjelent írás kifejezetten informáló jellegű és kizárólag a Banknavigátor Kft. és a Financial Consulting Zrt. mint a szerzőknek a véleményét jeleníti meg. A szerzők ezen véleményüket az előzetes szakmai tájékozódásuk és az akkor elérhető legrészletesebb információk alapján fogalmazták meg és jelenítik meg a közzétett írásban, ennek ellenére a szöveg tartalmazhat az olvasás napján már elavult és/vagy már nem a valóságnak mindenben megfelelő adatokat. Ennek megfelelően a Banknavigátor Kft. és a Financial Consulting Zrt. a tévedés jogát teljes mértékben fenntartják, a fenti megfogalmazás semmilyen módon és formában nem tekinthető a tények egyértelmű megjelenítésének. Kérjük a döntése meghozatala előtt feltétlenül tájékozódjon és kérjen szakmai segítséget.
