Mik a leggyakoribb okok, amiért elutasítanak egy lakáshitelt

2025.07.30.

Szerző: Martinek András

Utoljára módosítva: 2025. július 30. 09:29

Lakáshitel kérelmedet elutasították? Nem vagy egyedül. Fedezd fel a leggyakoribb okokat a banki elutasítás mögött – a jövedelemtől a KHR-en át az ingatlanig. Készülj fel jobban a következő alkalomra!

Sokan álmodoznak saját lakásról vagy házról, egy olyan helyről, amit igazán otthonuknak hívhatnak. Ehhez az álomhoz vezető út során a legtöbbünknek szüksége van banki finanszírozásra, vagyis egy jól megválasztott lakáshitelre. Be is adod a hitelkérelmedet, tele reménnyel, de aztán jön a hidegzuhany: a bank elutasítja. Ez egy nagyon rossz érzés, és sokan nem is értik pontosan, miért történhetett meg. Pedig a bankok szigorú feltételek szerint dolgoznak, és számos olyan tényező van, ami miatt nemet mondhatnak. Ebben a cikkben most szakértőként segítek neked megérteni a leggyakoribb okokat, amiért egy lakáshitel kérelmet elutasíthatnak. Ha tisztában vagy ezekkel, sokkal jobban felkészülhetsz a következő nekifutásra, vagy akár már az első próbálkozás előtt elkerülheted a hibákat.

Jövedelem és hitelképesség – A bank számára legfontosabb faktorok

Amikor bankhoz fordulsz lakáshitelért, a pénzintézet elsődleges célja, hogy megbizonyosodjon arról: képes és hajlandó leszel a hitelt visszafizetni. Ezért a te személyes pénzügyi helyzetedet fogják a legszigorúbban vizsgálni. Ez a hitelképesség vizsgálat alapja.

Nem elég magas vagy nem stabil jövedelem

Ez talán a leggyakoribb ok, amiért egy hitelkérelmet elutasítanak. A banknak látnia kell, hogy a havi bevételed elegendő ahhoz, hogy abból kényelmesen, minden hónapban tudj törleszteni, méghozzá a teljes futamidő alatt. Mi minősül „nem elég magasnak” vagy „nem stabilnak”?

• Túl alacsony jövedelem: Egyszerűen nem éri el azt a minimum szintet, amit a bank a kiszemelt hitelösszeg és futamidő mellett elvárna. Minden banknak megvannak a saját belső minimum jövedelem elvárásai, és ezen felül a törvényileg szabályozott Jövedelemarányos Törlesztési Mutató (JTM) is limitálja, hogy a jövedelmed mekkora részét fordíthatod hiteltörlesztésre.
• Nem igazolható jövedelem: Csak az a jövedelem számít a bank szemében, ami hivatalosan igazolható. Ez általában a munkáltatói igazoláson szereplő nettó bér, vagy vállalkozók esetében a NAV által kiadott jövedelemigazolás. A „zsebbe” kapott pénz, vagy nem rendszeres, nem dokumentálható bevételek nem vehetők figyelembe.
• Instabil jövedelem: Ha a jövedelmed nagyban ingadozik (pl. magas jutalék alapú fizetés, idénymunka, vagy nemrég indított vállalkozás), a bank kockázatosabbnak ítélhet. Általában elvárják, hogy legalább 3-6 hónapja, de sokszor inkább 1-2 éve dolgozz folyamatosan az adott helyen, és a próbaidő alatt sem fogsz hitelt kapni. Vállalkozóknál a működés időtartama és a pénzügyi stabilitás (nyereségesség) a mérvadó.
• Nem megfelelő jövedelemforrás: Bár ritkább, de előfordulhat, hogy bizonyos típusú jövedelmeket (pl. külföldi jövedelem, bizonyos juttatások) az adott bank nem, vagy csak nagyon szigorú feltételekkel fogad el.

Fontos tudni, hogy a bank nem csak a te jövedelmedet vizsgálja, hanem ha van adóstársad (pl. házastárs), akkor az övét is. Ilyenkor a közös jövedelem alapján számolnak.

A KHR és a negatív hitelmúlt

A Központi Hitelinformációs Rendszer (KHR), amit régebben BAR listaként ismertek, tartalmazza a magyarországi hitelfelvevők hiteltörténetét. Ha itt negatív bejegyzés szerepel rólad vagy az adóstársadról, az szinte biztosan a hitelkérelem elutasításához vezet.

• Aktív KHR státusz: Ez azt jelenti, hogy jelenleg is van olyan hiteltartozásod, amellyel több mint 90 napja késedelemben vagy, és a tartozás összege meghaladja a mindenkori minimálbért. Aktív KHR mellett egyetlen banktól sem fogsz hitelt kapni.
• Passzív KHR státusz: Ez azt jelenti, hogy volt korábban tartozásod, ami miatt felkerültél a KHR-be, de azóta rendezted a tartozást. Rendezés után még egy évig passzív státuszban maradsz a KHR-ben (kivéve, ha korábban már volt aktív státuszod, akkor hosszabb is lehet). Bár passzív KHR mellett törvényileg lehetséges a hitelfelvétel, a bankok nagy része belső szabályzata alapján elutasíthatja a kérelmedet, mert a korábbi fizetési fegyelem hiánya kockázatot jelent számukra.

A KHR-ben nem csak a hiteltartozások késedelme jelenik meg, hanem az is, ha például hitelkártyádat, folyószámlahiteledet nem törleszetted rendben. Érdemes hitelfelvétel előtt lekérdezni a saját KHR-státuszodat, hogy tudd, mire számíthatsz.

Túl sok meglévő hiteltartozás

Lehet, hogy a jövedelmed önmagában elég magas lenne, de ha már van mellette több személyi hiteled, folyószámlahiteled, hitelkártyád, autóhiteled, vagy éppen lízingelsz valamit, ezek törlesztői jelentősen csökkenthetik a szabadon felhasználható jövedelmedet a bank szemében. Ahogy említettük, a JTM szabályok nagyon szigorúan limitálják, hogy a nettó jövedelmed hány százalékát fordíthatod hiteltörlesztésre (beleértve az új lakáshitel és a meglévő hitelek törlesztőit is). Ha a meglévő törlesztőid miatt az új lakáshitel törlesztőjével együtt túllépnéd ezt a küszöböt, a bank el fog utasítani.

Az ingatlan fedezet – A bank második legfontosabb biztosítéka

Mivel a lakáshitel jelzáloghitel, a bank az ingatlanra jegyez be jelzálogjogot. Ez azt jelenti, hogy ha te valamiért nem tudnád fizetni a hitelt, a bank végső esetben az ingatlan értékesítésével próbálja meg visszaszerezni a pénzét. Éppen ezért az ingatlannak is meg kell felelnie bizonyos banki feltételeknek.

Alacsony értékbecslés

A bank mindig saját értékbecslőt küld ki az ingatlanhoz. Az értékbecslő felméri az ingatlan állapotát, elhelyezkedését, a helyi piaci viszonyokat, és meghatároz egy úgynevezett forgalmi értéket. Ez a forgalmi érték gyakran alacsonyabb, mint az adásvételi szerződésben szereplő vételár. A bank pedig a hitel maximális összegét nem a vételár, hanem az értékbecslés alapján számolja, és abból is csak egy bizonyos százalékot hitelez (ezt nevezzük finanszírozási aránynak vagy LTV-nek, ami Magyarországon maximum 80%).

Mi történik, ha az értékbecslés alacsonyabb a vártnál? Ha például az ingatlant megveszed 40 millióért, de a bank csak 35 millióra értékeli, és maximum 80%-ig hitelez, akkor legfeljebb 35 millió * 0,80 = 28 millió forint hitelt vehetsz fel. Ha neked 30 millióra lenne szükséged, akkor emiatt elutasítást kaphatsz, vagy meg kell növelned az önerőd mértékét 2 millió forinttal.

Jogi problémák az ingatlannal

Az ingatlannak per- és tehermentesnek kell lennie ahhoz, hogy a bank rá tudjon jegyezni jelzálogjogot. Ha az ingatlan tulajdoni lapján olyan bejegyzés szerepel, ami akadályozza a bank jelzálogjogának első ranghelyre történő bejegyzését (pl. már van rajta más hitel, végrehajtási jog, özvegyi jog, haszonélvezet, ami nem kerül törlésre az adásvételkor), a bank el fog utasítani.

További jogi problémák lehetnek:

• Rendezetlen tulajdonviszonyok (pl. több tulajdonos, akik közül valaki nem járul hozzá a jelzáloghoz).
• Per van folyamatban az ingatlannal kapcsolatban.
• Az épület, épületrész nem szerepel a térképmásolaton, vagy engedély nélküli építkezés történt.
• Nem egyeznek az adatok a földhivatali nyilvántartásban és a valóságban.

Nem megfelelő típusú vagy állapotú ingatlan

Vannak bizonyos ingatlantípusok vagy állapotok, amelyeket a bankok vagy egyáltalán nem, vagy csak nagyon szigorú feltételekkel fogadnak el fedezetként. Ilyenek lehetnek:

• Nagyon rossz állapotú, felújításra szoruló ingatlan, különösen, ha a felújítás a hitelből történne.
• Olyan ingatlanok, amelyeknek nincs önálló bejárata, vagy nem rendelkeznek minden közművel (víz, villany, fűtés).
• Nem lakáscélú ingatlanok (pl. műhely, üzlet, ha nem lakáshitel célra igényled).
• Bizonyos speciális ingatlanok, mint például egy nagyon távoli, nehezen megközelíthető tanya, vagy egy osztatlan közös tulajdonban lévő ingatlan, ahol a használati megosztás nincs rendezve.
• Bár egyre ritkábban, de bizonyos bankok óvatosabbak lehetnek bizonyos településeken vagy bizonyos típusú (pl. panel) ingatlanokkal.

Az adósságfék szabályok és egyéb banki kritériumok

A hitelbírálat során a bankoknak számos, a Magyar Nemzeti Bank által előírt, és saját belső szabályzatukban rögzített kritériumnak kell megfelelniük. Ezek célja a felelős hitelezés és a túlzott eladósodás elkerülése.

A Jövedelemarányos Törlesztési Mutató (JTM) túl magas

Ez a szabály nagyon szorosan kapcsolódik a jövedelem és a meglévő adósságok pontokhoz, de érdemes külön is kiemelni, mert egy konkrét számról van szó. A JTM azt mutatja meg, hogy a hitelfelvevő (és adóstársai) igazolt nettó jövedelmének hány százalékát teszik ki az összes meglévő és az újonnan felvenni kívánt hitel havi törlesztőrészletei.

A törvényi szabályozás szerint (2023-as adatok alapján, ez változhat! Mindig tájékozódj az aktuális szabályokról!):

• 600.000 Ft alatti nettó jövedelem esetén a törlesztők összege nem haladhatja meg a jövedelem 50%-át.
• 600.000 Ft feletti nettó jövedelem esetén a törlesztők összege nem haladhatja meg a jövedelem 60%-át.
• Fix kamatozású hitelek esetén ezek a határok magasabbak lehetnek (60% ill. 70%), mert a fix kamat nagyobb biztonságot nyújt a törlesztő jövőbeli alakulását illetően.

Ha a számítások alapján a te (és adóstársad) összes törlesztője meghaladná a jövedelmedre vonatkozó JTM korlátot, a bank elutasítja a kérelmedet. Ezért fordulhat elő, hogy magas jövedelemmel is elutasítanak, ha mellette sok más hiteled is van.

Nem elég önerő

Ahogy az értékbecslésnél is szóba került, a bankok nem hitelezik meg az ingatlan teljes vételárát (vagy értékét), csak annak egy részét, általában legfeljebb 80%-át. A fennmaradó részt neked kell kifizetned a saját megtakarításodból, vagy más forrásból – ez az önerő.

Miért utasíthatnak el önerő miatt?

• Egyszerűen nincs meg a bank által elvárt minimum önerő (pl. 20% a vételárhoz vagy az értékbecsléshez képest, amelyik alacsonyabb).
• Az önerő forrása nem megfelelő a bank számára (pl. nem igazolható, vagy a bank nem fogadja el az adott forrást).
• Az önerőt az ingatlan vételárából tervezed fedezni (ez nem lehetséges).
• Az önerő hiányát személyi hitellel pótolnád, ami viszont növeli a törlesztőket és ronthatja a JTM mutatódat, így emiatt utasítanak el.

Fontos, hogy az önerő ne csak a minimumot érje el, hanem legyen némi tartalékod is a hitelfelvétellel és a költözéssel járó egyéb költségekre (közjegyzői díj, értékbecslés díja, földhivatali díj, ügyvédi költség, illeték, költözés, stb.).

Életkor és egyéb személyes kritériumok

Bár nem a leggyakoribb okok közé tartoznak, vannak olyan személyes feltételek is, amelyek kizáró okot jelenthetnek.

• Életkor: Van minimum életkor (általában 18 év), és van maximum életkor is, amit a hitel futamidejének végén nem haladhatsz meg (ez bankonként változó, de jellemzően 70-75 év). Ha a kért futamidővel túllépnéd ezt a korhatárt, a bank elutasíthatja a kérelmedet, vagy csak rövidebb futamidőt engedélyez, ami viszont megnöveli a havi törlesztőt, és ezáltal ronthatja a JTM-et.
• Állampolgárság/tartózkodási jog: Általában magyar állampolgárság vagy állandó magyarországi tartózkodási engedély szükséges.
• Munkaviszony típusa/helye: Nagyon ritkán, de bizonyos bankok szigorúbban ítélhetik meg bizonyos szektorokban dolgozókat vagy külföldi munkáltatóval rendelkezőket.

Az ügyintézés és dokumentáció buktatói

Néha nem maga a pénzügyi helyzet vagy az ingatlan a probléma, hanem az, ahogyan a hitelkérelmet benyújtod.

Hiányos vagy pontatlan dokumentáció

A bank rengeteg dokumentumot fog kérni tőled a bírálathoz (személyes iratok, munkáltatói igazolás, bankszámlakivonatok, adásvételi szerződés, tulajdoni lap, térképmásolat, stb.). Ha ezek közül bármi hiányzik, lejárt, vagy pontatlan adatot tartalmaz, az lassítja a folyamatot, vagy akár elutasításhoz is vezethet.

Például, ha a munkáltatói igazoláson nem stimmelnek a dátumok, vagy nem a bank saját formanyomtatványát használod (ha ragaszkodnak hozzá), vagy a bankszámlakivonaton gyanús tranzakciók szerepelnek, ezek mind felvethetnek kérdéseket, és elutasítást eredményezhetnek.

Következetlenségek a kérelemben

Nagyon fontos, hogy a hitelkérelemben megadott adatok (pl. jövedelem, meglévő hitelek) pontosan megegyezzenek a benyújtott dokumentumokkal. Ha ellentmondások vannak, az banki bizalmatlanságot szülhet, és szintén elutasításhoz vezethet.

Változások a folyó folyamat során

Ha a hitelkérelem benyújtása után, a bírálat közben változás történik a körülményeidben (pl. elveszíted a munkahelyedet, felveszel egy új személyi hitelt, megváltozik a jövedelmed), azt köteles vagy jelezni a bank felé. Ezek a változások pedig a korábban pozitívnak ítélt bírálatot is negatívvá fordíthatják.

Egyéb okok és amit nem mindig látunk

Banki belső szabályzatok és kockázatértékelés

Fontos tudni, hogy a törvényi szabályokon túl minden banknak megvannak a saját belső kockázatkezelési irányelvei. Ezért fordulhat elő, hogy ugyanazzal a jövedelemmel és ugyanarra az ingatlanra az egyik banktól kapsz hitelt, a másiktól viszont nem. Egyes bankok óvatosabbak bizonyos jövedelemtípusokkal, bizonyos iparágakban dolgozókkal, bizonyos településeken lévő ingatlanokkal, vagy éppen más a hitelbírálati „pontozási” rendszerük.

Különleges hitelcélok vagy konstrukciók

Ha a hitelt speciális célra (pl. építkezés, felújítás) vagy speciális konstrukcióban (pl. CSOK-kal kombinálva) igényled, további feltételeknek kell megfelelned. Az építési hitelnél például folyamatosan igazolni kell a készültségi fokot és a számlákat, a CSOK-nál pedig rengeteg adminisztratív feltétel van, ami szintén lehet elutasítás oka, ha nem teljesül.

Gyakorlati tanácsok – Hogyan növeld az esélyeidet?

Láthatod, hogy sokféle oka lehet egy lakáshitel elutasításának. A jó hír az, hogy ezek nagy részére fel lehet készülni, sőt, sok hiba elkerülhető előzetes tájékozódással és tervezéssel.

Íme néhány gyakorlati tipp:

• Ellenőrizd a KHR-státuszodat: Még mielőtt bankhoz fordulnál, kérd le a saját adataidat a KHR-ből. Ez évente két alkalommal ingyenes. Ha negatív bejegyzést találsz, tisztázd, rendezd a tartozást, és várd ki a szükséges „tisztulási” időszakot.
• Mérd fel reálisan a jövedelmedet és a terhelhetőségedet: Számold ki a nettó bevételeidet, és az összes meglévő hiteltörlesztődet. Használj online JTM kalkulátorokat a bankok weboldalain, hogy lásd, beleférsz-e a korlátokba a tervezett hitelösszeggel és futamidővel.
• Gyűjts elegendő önerőt: Ne csak a minimum 20%-kal számolj, hanem igyekezz minél többet összegyűjteni. Minél nagyobb az önerőd, annál kisebb a bank kockázata, és annál kedvezőbb feltételeket kaphatsz. Tervezz tartalékot a járulékos költségekre is!
• Rendezd az ingatlan papírjait: Mielőtt adásvételi szerződést kötnél (vagy mielőtt benyújtanád a hitelkérelmet), ellenőrizzétek az eladóval együtt a tulajdoni lapot és a térképmásolatot. Győződj meg róla, hogy minden rendben van, és az adásvétellel minden teher törölhetővé válik.
• Készítsd elő a dokumentumokat: Tájékozódj a bank weboldalán vagy egy tanácsadónál, hogy pontosan milyen dokumentumokra lesz szükséged, és készítsd elő ezeket időben, hiánytalanul és pontos adatokkal.
• Fontold meg egy hitel tanácsadó segítségét: Egy független hitel tanácsadó ismer minden bank aktuális feltételét, segít felmérni a hitelképességedet, kiválasztani a számodra legmegfelelőbb ajánlatot, és végigkísér az egész folyamaton. Ezzel időt, energiát spórolhatsz, és minimalizálhatod az elutasítás kockázatát.
• Ne adj be kapkodva több bankhoz is kérelmet, amíg nem vagy biztos a dolgodban: Minden hitelbírálat nyomot hagy a KHR rendszerben (lekérdezésként). Bár ez önmagában nem kizáró ok, túl sok rövid időn belüli lekérdezés szintén kelthet gyanút. Készülj fel alaposan, mielőtt jelentkezel.

Összefoglalva, a lakáshitel elutasítása nem a világ vége. A legfontosabb, hogy megértsd, mi volt az oka, és tanulj belőle. A felkészülés kulcsfontosságú. Ha ismered a bankok szempontjait, a pénzügyi és jogi feltételeket, sokkal nagyobb eséllyel indulsz a hitelfelvétel útján, és végül sikerrel járhatsz álmaid otthonának megvásárlásában.