Otthon Start 2025: panel, tégla vagy újépítés? Keresleti toplista

2025.10.10.

Szerző: Ujvári Krisztina

Utoljára módosítva: 2025. október 10. 13:22

Az Otthon Start újrarajzolta a keresletet: felértékelődtek a belépő városi lakások, az agglomerációs családi házak és a kompakt újépítések. Útmutatónk megmutatja, hogyan maradj limiteken belül, mivel kombinálhatsz okosan, és miként készítsd elő a vásárlást, hogy ne bukj el az értékbecslésen.

Az Otthon Start kedvezményes lakáshitele újra fókuszba hozta az első lakás megszerzését. A program keretei – fix, alacsony kamatszint, korlátozott hitelösszeg és ár/m²-plafon – érezhetően átrendezték a keresletet: felértékelődtek a kompakt, belépő szintű városi lakások és a megfizethető külvárosi/agglomerációs családi házak. Az alábbi útmutatóban az akolcson.hu szempontrendszerével végigvesszük, hol és milyen ingatlanoknál látszik a legnagyobb élénkülés, milyen finanszírozási kombinációk működnek, és hogyan érdemes előkészíteni a vásárlást, hogy a folyamat végén ne essen ki a kiszemelt ingatlan a feltételek alól.

Mi formálja a keresletet? – az Otthon Start fő „szűrői”

A pontos feltételeket a jogszabály és a banki hirdetmények rögzítik, de a döntést leginkább az alábbi keretek határozzák meg:

• Fix, kedvezményes kamat a futamidő végéig.

• Támogatott hitelösszeg-plafon (jellemzően legfeljebb 50 millió Ft).

• Futamidő-korlát (jellemzően maximum 25 év).

• Ingatlanár-plafon (lakásoknál és házaknál eltérő határ).

• Négyzetméterár-limit (értékbecslői alapterület alapján).

• Előírt önerő és JTM/LTV korlátok (banki minősítés függvényében).

Fontos: a m²-limitet az értékbecslő számolja, nem a hirdetés. Az, hogy egy lakás „papíron” befér-e, sokszor csak az értékbecslés után derül ki – ezért kell előminősítéssel kezdeni.

Hol nőtt leginkább a kereslet?

1) Kompakt, 30–55 m²-es városi lakások (panel / régi tégla)

• A m²-ár és a végső vételár gyakran a limitek alatt tartható.

• Fő célcsoport: első lakást vásárlók, fiatal párok, egyedülállók.

• Gyorsabb döntési ciklus: jó ár/állapot esetén hamarabb „lecsapnak” a vevők.

2) Kertvárosi–elővárosi családi házak az árplafon alatt

• Sok ingatlan fér bele az ár- és m²-korlátokba, élhető telekmérettel.

• Vevői szempont: nagyobb tér, kert, garázs – vállalhatóbb ingázással.

• Értékeltté váltak a felújított, korszerűsített házak az energiahatékonyság miatt.

3) Újépítésű, kis alapterületű lakások okos beosztással

• Fejlesztői oldalról erősödik az „okos alaprajz + limit alá árazás” stratégiája.

• A 40–55 m² közötti, jó beosztású egységek a kereslet fókuszában vannak.

4) Megfizethető lakások és kisebb házak vidéki nagyvárosokban

• A helyi árszint miatt sokkal könnyebb a feltételek teljesítése.

• A vevők része távmunkában dolgozik, ezért rugalmasabb a lokációválasztás.

Gyakorlati példák

Példa 1 – „Garzon a startvonalon” (Budapest, külső pesti kerület)

• Ingatlan: 36 m² panel, felújított vizesblokk, közepes állapotú konyha.

• Árazás: a m²-limit és az árplafon alá befér.

• Finanszírozás: 10–20% önerő + Otthon Start; a fix kamat miatt kiszámítható havi.

• Megjegyzés: alacsony rezsi, gyors értékesíthetőség, jó likviditás.

Példa 2 – „Kert és tér” (Pest megyei agglomeráció)

• Ingatlan: 110 m² hasznos alapterület, jó állapot, 500–800 m² telek.

• Árazás: jellemzően az ár- és m²-határokon belül tartható.

• Finanszírozás: Otthon Start + (szükség esetén) piaci kiegészítő hitel vagy plusz önerő.

• Megjegyzés: mérlegelni kell az ingázás költségét és idejét.

Példa 3 – „Újépítés, okos beosztás” (nagyvárosi projekt)

• Ingatlan: 48 m², 1+1 szoba, erkély, jó tájolás.

• Árazás: a projekt célzottan a limit alá áraz, de értékbecslésnél kell igazolódnia.

• Finanszírozás: Otthon Start + Babaváró mint önerő-kiegészítés, banki szabálytól függően.

Tipp (áralku): ha „épp befér” a m²-ár, kérj előzetes értékbecslést és írásban rögzített eladói árat. Így kisebb az esélye, hogy a végén centiméterek és kerekítések miatt csússz ki a programból.

Finanszírozási összevetés – mi mivel kombinálható?

Otthon Start (kedvezményes, fix kamat)

• Előny: a jelenlegi piaci környezethez képest alacsony, végig fix kamat; tervezhető törlesztő.

• Korlát: hitelösszeg-, ár- és m²-limit; drágább ingatlannál kiegészítés kell.

CSOK Plusz

• Célcsoport: házaspárok, vállalt/meglévő gyermek(ek).

• Pozitívum: jelentősen növelheti a felhasználható kedvezményes forrást.

• Megjegyzés: bankonként eltérhet a kombináció és a sorrendiség (JTM/LTV).

Babaváró

• Szerep: gyakran önerő-kiegészítés.

• Előny: rugalmas felhasználás; feltételek teljesülése esetén kedvező.

• Figyelni kell: a Babaváró törlesztője is beleszámít a JTM-be.

Falusi CSOK / felújítási célok

• Lokációfüggő, de kisebb településeken erős kombináció lehet vásárlás + felújításra.

• Műszaki dokumentáció és számlázás különös figyelmet igényel.

Piaci lakáshitel

• Akkor jön képbe, ha az ingatlan a limitek miatt kiesik, vagy nagyobb hitelösszegre van szükség.

• Érvek mellette: széles banki kínálat, akciók, egyedi kamatkedvezmények jó adósminőségnél.

Lépésről lépésre – így készülünk fel akolcson.hu módra

1. Előszűrés és kalkuláció: megbecsüljük a reális hitelkeretet (jövedelem, JTM/LTV).

2. Előminősítés: banki szempontrendszer szerint, írásos eredménnyel.

3. Ingatlan-szűrés: csak limit-kompatibilis lakások/házak maradnak a listán.

4. Értékbecslés fókuszpontok: alapterület definíció, tájolás, állapot, energetika.

5. Adásvételi és folyósítás: határidők és feltételek precíz rögzítése (foglaló, kötbér, biztosítékok).

Kockázatok és elkerülési technikák

• m²-limit – számolási eltérés: a hirdetés szerinti és az értékbecslői alapterület különbözhet. Megoldás: előzetes egyeztetés a bankkal/értékbecslővel.

• „Épp befér” árszint: alkudj még a folyamat elején; később a kényszer áralku nehezebb.

• Önerő-források félretervezése: Babaváró/családi támogatás/MEP igazolás – mindet időben dokumentáld.

• Energiahatékonyság alulbecsülése: a havi rezsi és a korszerűsítés költsége JTM-re hat; jobb állapot = nagyobb biztonság.

• Túl rövid határidők: értékbecslés, TB- és NAV-igazolások, földhivatali folyamatok időigényesek.

GYIK – röviden és konkrétan

1. Kell-e házasság az Otthon Starthoz?

Nem feltétlen. A cél az első lakástulajdon megszerzése; a jogosultságot a jogszabály és a banki feltételek határozzák meg.

2. Mire használható a hitel?

Lakás- vagy házvásárlásra és – külön szabályok mellett – építésre is. A tanyára vonatkozó feltételek eltérhetnek.

3. Mennyi lehet a támogatott hitelösszeg és a futamidő?

A gyakorlatban jellemző a legfeljebb 50 millió Ft-os keret és a maximum 25 éves futamidő, fix kamattal.

4. Mi a három legfontosabb kizáró ok?

1. m²-limit túllépése az értékbecslés miatt,
2. árplafon feletti vételár,
3. JTM/LTV korlátok nem teljesülése.

5. Kombinálható-e CSOK Plusszal és Babaváróval?

Igen, de a sorrend, a beszámítás és a JTM-terhelés bankonként eltérhet. Érdemes szakértővel előkalkulálni.

6. Miért drágulhatnak a „nem kompatibilis” lakások is?

A lánceffektus miatt: aki most elad, tovább is vásárol – ez a teljes piaci környezetre élénkítőleg hathat.

Összegző tanács

Előminősítés nélkül ne indulj lakásnéző körútra. Előbb számold ki a reális, fix kamatozású hitelkeretet, ellenőrizd a m²- és árplafon teljesülését értékbecslői logika szerint, és csak ezután szűkíts a találatokon. Ha a kiszemelt ingatlan a limitek miatt szűkös, tervezz alternatívát (kisebb alapterület, más lokáció, extra önerő vagy kombináció CSOK Plusszal/Babaváróval). Így minimalizálod annak esélyét, hogy a folyamat végén essen ki a tranzakció.