Most kell lakást venni, vagy ez a legnagyobb hiba? – Podcast Movik Gabriella Ingatlan Coach-csal

2026.01.28.

Szerző: akolcson.hu

Utoljára módosítva: 2026. január 28. 11:24

Sokan most egyszerre félnek a lemaradástól és a rossz időzítéstől. Ebben a cikkben egy friss, lakásvásárlásról szóló beszélgetés tanulságait fordítjuk le a gyakorlat nyelvére: hogyan lásd a valós árakat, mikor érdemes lépni, és mikor jobb kivárni. Konkrét számolásokkal, élethelyzetekkel és más pénzügyi megoldásokkal való összehasonlítással segítünk dönteni.

Van, aki azért siet lakást venni, mert attól tart, hogy később még drágább lesz. Más azért nem mer lépni, mert fél, hogy épp most fizetne rá a legjobban. A gond csak az, hogy a lakásvásárlásnál a legnagyobb veszteséget ritkán maga az időzítés okozza. Sokkal gyakrabban az, hogy a vevő nem a teljes képet nézi: csak a vételárat, vagy csak a havi törlesztőt, miközben elsikkad a felújítás költsége, a fenntartás, a környék eladhatósága, a bérbeadhatóság, és a saját élethelyzet változásának kockázata.

A témáról készült egy friss videós beszélgetés is Movik Gabriella Ingatlan Coach-csal. Az adás nem „villámtanácsokat” ígér, hanem azt mutatja meg, hogyan érdemes gondolkodni: mi mozgatja a piacot, miért csalóka a négyzetméterár, mikor előny és mikor csábítás a 3%-os hitel, illetve mi a legrosszabb tanács, amit vásárlás előtt kaphatsz. A cikk célja, hogy ezekből a gondolatokból kézzelfogható döntési lépéseket csináljon.

Kattints a lejátszásra! Ha hasznosnak találtad, iratkozz fel YouTube csatornánkra!

Miről lesz szó az adásban?

Az adás a következő pontok mentén halad:

• 02:19 – Mi mozgatja az ingatlanpiacot?

• 04:37 – Várni vagy lépni?

• 06:35 – Valós árak és hirdetési árak

• 07:55 – A négyzetméterár csapda

• 12:11 – Budapest vagy vidék?

• 16:24 – Bérleti piac – van plafon?

• 17:45 – Ingatlan, mint életstratégia

• 22:14 – 3%-os hitel: az előny, amit elbuktam

• 33:16 – A legrosszabb tanács vásárlás előtt

Kinek szól ez a cikk?

Neked, ha az alábbi helyzetek közül bármelyik ismerős:

• lakást vennél, de nem tudod, érdemes-e most lépni vagy inkább kivárni,

• befektetésként gondolkodsz, és szeretnéd megérteni, mitől lesz egy lakás tényleg jó vétel,

• úgy érzed, sok a zaj a piacon, és egy józan, gyakorlatias szempontrendszerre van szükséged.

Mi mozgatja az ingatlanpiacot most? A három legfontosabb erő

1) A hitel elérhetősége és ára

Ha a hitel olcsóbb vagy kiszámíthatóbb, ugyanazzal a jövedelemmel többen és többet tudnak felvenni. Ez nem elmélet: több vevő jelenik meg ugyanarra a kínálatra, ami felfelé tolhatja az árakat. Ha a hitel drágább, a kereslet egy része eltűnik, és az alku tere nő.

2) A kínálat lassan változik

Egy új építésű lakás nem egyik napról a másikra lesz kész. A meglévő lakások száma sem tud gyorsan nőni. Emiatt a kereslet gyorsabban mozdul, mint a kínálat – ez magyarázza, miért lehetnek hirtelen árkilengések.

3) A területi különbségek

Budapest és egy kisebb település nem ugyanúgy reagál. Sőt, Budapesten belül is óriási az eltérés: más a helyzet egy jó közlekedésű, keresett városrészben, és más ott, ahol nehezebb eladni vagy kiadni.

Gyakorlati következmény: nem elég annyit mondani, hogy az árak nőnek vagy a piac fordul. A jó kérdés mindig ez: a te céloddal, a te környékeden, a te anyagi helyzeteddel mi a legkisebb kockázatú döntés?

Várni vagy lépni? Döntés élethelyzet szerint

A „várjak vagy vegyek” kérdésre nincs egyetlen jó válasz, de van jó módszer. Nézzünk három tipikus élethelyzetet.

A) Első lakás, saját célra

Itt a legnagyobb hiba az, amikor valaki kizárólag a havi törlesztőt figyeli, és nem hagy tartalékot. Első lakásnál rendszeres, hogy az első 6–12 hónapban felbukkan 5–10 kisebb kiadás: javítások, bútorok, gépek, váratlan szerelések.

Példa:

• Önerő: 15 millió

• Lakás ára: 60 millió

• Hitel: 45 millió

Ha a végsőkig nyújtod a keretet, és a vásárlás után alig marad tartalékod, akkor egy nagyobb gépcsere, egy festés vagy egy villanyjavítás már kényelmetlenül feszíti a költségvetést.

Irányelv: első lakásnál a biztonság sokszor többet ér, mint a még egy szobával nagyobb lakás.

B) Család bővül, nagyobb lakás kell

Itt a legfontosabb a tervezési idő. Ha 1 éven belül biztos a váltás, a kapkodás könnyen túlfizetéshez vezet. Viszont ha a családi helyzet már most feszít, a kivárásnak is ára van: idegesség, rossz életminőség, logisztikai káosz.

Példa:
Ha a jelenlegi lakásban már nem fértek el, de a kinézett lakás felújítandó, akkor a költözés ideje és költsége is kritikus. Ilyenkor gyakran jobb egy valamivel kisebb, de azonnal költözhető ingatlan, mint egy nagyobb, ami fél évig viszi a pénzt és az energiát.

C) Befektetési vásárlás

Befektetésnél nem elég annyi, hogy egy környék kedvelt. Számolni kell a kiadhatóságot, a várható üres időszakot, a fenntartást és a felújítási tartalékot.

Példa:

• Bérleti díj: 240 000 Ft/hó

• Üresen állás: évi 1 hónap

• Éves javítás, csere, karbantartás: 350 000 Ft

• Éves bevétel: 11 × 240 000 = 2 640 000 Ft

• Éves költség: 350 000 Ft

• Maradó összeg: 2 290 000 Ft

Ezek után lehet tisztán látni, hogyan viszonyul ez más pénzügyi lehetőségekhez.

Valós árak és hirdetési árak: hogyan ne a kirakatból vásárolj?

A hirdetési ár sokszor csak kiindulópont. A valós árhoz az vezet el, ha azonos tulajdonságú lakásokat hasonlítasz össze, nem pedig tetszőleges hirdetéseket.

Mitől lesz két lakás összehasonlítható?

• méret és beosztás,

• állapot (felújított vagy felújítandó),

• emelet és lift,

• fűtés és rezsi,

• fényviszonyok, zaj, tájolás,

• közös költség és közösségi állapot (ház karbantartása).

Gyakorlati példa:
Egy 54 négyzetméteres lakás 79,9 millióért hirdetve jól hangzik, de ha a környéken három, hasonló állapotú lakás 74–77 millió között mozog, akkor két lehetőség van:

1. a hirdető szándékosan magasról indul, és van alku,

2. a lakás valóban többet tud (ritka adottság, nagyon jó állapot, erős plusz).

Ha nincs erős plusz, akkor a különbség túlfizetés kockázata.

Tipp: a „három lakás szabály”
Mielőtt ajánlatot teszel, gyűjts három valóban összehasonlítható lakást, és írd melléjük a pluszokat és mínuszokat. Ha a kiszemelt 8–10%-kal drágább, csak akkor fogadd el, ha a felár okát konkrétan meg tudod nevezni.

A négyzetméterár csapda: miért félrevezető?

A négyzetméterár egy iránytű, de nem térkép. Két azonos négyzetméterárú lakás között lehet 8–15 millió forint különbség a teljes költségben.

Példa:

• Lakás A: felújított, alacsony rezsi, jó beosztás

• Lakás B: felújítandó, magasabb rezsi, rosszabb beosztás

Ha a B lakásnál csak a fürdő + konyha felújítás 4–7 millió, és jön még festés, burkolás, villanyjavítás, könnyen ott tartasz, hogy a papíron olcsóbb lakás a végén drágább lesz.

Fontos: a jó vétel nem az, amelyik olcsóbbnak látszik, hanem az, amelyik a teljes költségén jó.

Budapest vagy vidék? Az igazi különbség: eladhatóság és kiadhatóság

Az, hogy Budapesten drágább, vidéken olcsóbb, önmagában kevés a döntéshez. A döntés lényege gyakran az, mennyire könnyű bármikor váltani.

Budapest erősségei:

• több vevő és bérlő,

• gyorsabb eladás esélye,

• sok környéken stabilabb bérleti kereslet.

Vidéki nagyvárosok erősségei:

• alacsonyabb belépési ár,

• sokszor jobb lakhatási szint ugyanannyi pénzből,

• egyetemi vagy ipari központokban erős bérleti kereslet lehet.

Kisebb települések kockázata:

• szűkebb vevői kör,

• ingadozóbb bérleti kereslet,

• lassabb eladás, ha gyorsan pénz kell.

Példa döntési helyzetre:
Ha tudod, hogy 3–5 éven belül váltanál (munkahely, család), akkor egy könnyen eladható környék sokszor többet ér, mint egy papíron olcsóbb, de nehezebben mozdítható ingatlan.

Bérleti piac – van plafon?

Igen, van. A plafont a helyi fizetések és a bérlők teherbírása adja. Ha a bérleti díj túlságosan elszakad ettől, a bérlők kisebbre váltanak, lakótársat keresnek, vagy másik környékre mennek.

Gyakorlati ellenőrzés:
Ne azt nézd, mennyiért hirdetik a kiadó lakásokat, hanem azt is, mennyi ideig vannak fent a hirdetések, és mennyi a hasonló kiadó. Ha sok és régóta hirdetett lakás van, akkor a piaci díj valószínűleg alacsonyabb, mint a hirdetési díj.

3%-os hitel: mikor előny és mikor csábítás?

A 3%-os hitel erős vonzerő, de két veszélyt érdemes nyíltan kimondani.

1) A feltételek félreértése
A kedvezményes megoldások gyakran feltételekhez kötöttek. Ha valaki úgy számol, hogy „majd biztos megkapom”, de közben nem nézi végig a részleteket, könnyen csalódik, és kényszerpályára kerül.

2) A túlfizetés
Olcsóbb hitelnél sokan hajlamosak magasabb árat is elfogadni, mert a havi teher még vállalhatónak tűnik. Csakhogy a túlárazást a kedvező törlesztő nem „tünteti el”.

Példa: Ha egy lakásért 6 millióval többet fizetsz a reálisnál, az a 6 millió nem lesz kevésbé veszteség attól, hogy a havi törlesztő szebb. A jó döntéshez a vételár realitása ugyanolyan fontos, mint a hitel ára.

Összehasonlítás más pénzügyi megoldásokkal

Bérlés + tudatos megtakarítás

A bérlés nem kidobott pénz, ha közben valódi mozgástered marad, és terv szerint építed az önerőt. Különösen akkor lehet jó átmenet, ha bizonytalan a munkahely, vagy 1–3 éven belül várható élethelyzet-váltás.

Megtakarítások (alacsony kockázatú megoldások)

Ezek előnye a kiszámíthatóság és a könnyebb hozzáférés. Ha a cél rövidebb távon a biztonság, akkor értelmes alternatívát adhatnak a „most gyorsan venni bármit” kényszerével szemben.

Felújítás személyi kölcsönből a költözés helyett

Sok élethelyzetben nem a költözés a legjobb első lépés, hanem a meglévő lakás ésszerű átalakítása. Ilyenkor a személyi kölcsön gyorsabb és rugalmasabb lehet, mint a jelzálog fedezetű hitel, de csak akkor jó döntés, ha a törlesztő nem nyomja agyon a havi költségvetést.

Példa: Ha 2,5–4 millió forintos felújítás megoldja, hogy 2–3 évig kényelmesen éljetek, az néha jobb, mint egy kapkodva megvett, túlárazott lakás, aminek a vásárlási és költözési költségei is jelentősek.

Tipp: „próbaterhelés” a havi kiadásokra
Mielőtt bármilyen hitelt bevállalsz, számold ki a hónapot úgy is, mintha 10–15%-kal csökkenne a bevételed vagy megugrana egy kiadásod. Ha így már szorít, akkor a teher túl nagy.

Önerő kipótlása több hitelből

Ez a legkockázatosabb irány. Ha a lakáshitel mellé még másik hitelt is felveszel, a havi teher összeadódik, és a mozgástér eltűnhet. Akkor lehet értelme, ha nagyon szigorú a számolás, stabil a jövedelem, és marad tartalék – de a legtöbb háztartásnál ez inkább veszélyes.

A legrosszabb tanács vásárlás előtt

A legrosszabb tanács általában így hangzik: „ne gondolkodj sokat, mert lemaradsz.”
A lemaradástól való félelem gyors döntésre tol, a gyors döntés pedig gyakran túlfizetéshez vagy túl nagy hitelteherhez vezet.

A jó vásárlás nem attól jó, hogy villámgyors, hanem attól, hogy:

• reális az ár,

• van tartalék,

• a hitel nem feszíti szét a hónapot,

• és van terved arra is, mi történik, ha változik az élethelyzet.

Rövid összefoglaló tanács

Ha lakást vennél, ne az legyen az első kérdésed, hogy „mi lesz az árakkal”, hanem az, hogy a kiszemelt ingatlan reális áron van-e, és a vásárlás után marad-e biztonsági tartalékod. A legjobb döntés ritkán a leggyorsabb: inkább az, amit összehasonlítással, teljes költséggel és próbaterheléssel támasztasz alá.

Ha szeretnéd a témát beszélgetés formájában is végighallgatni, hallgasd meg a podcast epizódot! Az adásban végigvesszük a legfontosabb kérdéseket a valós áraktól a 3%-os hitelen át a bérbeadásig, hogy könnyebben tudd a saját helyzetedre fordítani a tanulságokat.