Lakásárrobbanás 2025-ben az MNB szerint – hogyan reagáljon erre, aki hitelből venne lakást?
Az MNB 2025-ös lakáspiaci jelentése szerint év végére országosan közel 30%-os lakásár-emelkedés várható, miközben a lakások már most nagyjából 20%-kal túlértékeltek a jövedelmekhez és bérleti díjakhoz képest.
Az MNB jelentése mögött több, egymást erősítő tényező áll: az Otthon Start Program, a még mindig erős munkaerőpiac, a reálbérek növekedése, illetve az, hogy jelentős összegek áramlanak az állampapírokból és nyugdíj-megtakarításokból az ingatlanpiacra. Közben az új lakások kínálata csak fokozatosan kezd felzárkózni, ami tovább szűkíti a választékot és felfelé tolja az árakat.
Az alábbiakban végigvesszük, mit jelent mindez egy átlagos vevőnek vagy befektetőnek, hogyan változik a hitelből vásárlók pozíciója, és hogyan érdemes gondolkodni lakás vs. állampapír, betét vagy más befektetés között.
Miért ennyire forró téma most a lakáspiac?
A jegybank friss számai szerint 2025 végére országos átlagban közel 29 százalékos éves lakásár-emelkedés jöhet össze. Ilyen mértékű drágulásra hosszú idő óta nem volt példa.
A jelentés azt is megmutatja, hogy 2025 második negyedévében a lakásárak mintegy 19 százalékkal haladták meg azt a szintet, amit a gazdasági fundamentumok – a háztartások jövedelme, a bérleti díjak, az építési költségek és a hitelfelvételi kapacitás – indokolnának.
Nemcsak az a kérdés tehát, hogy „drága-e már a lakás”, hanem az is, hogy mennyire fenntartható ez az ütem, és kinek éri meg ilyen közegben – sokszor 20–25 éves hitellel – mégis bevállalni a vásárlást.
Három erős hajtóerő találkozik
A jegybank szerint 2025-ben több tényező egyszerre tolja felfelé az árakat:
-
az Otthon Start Program keresletélénkítő hatása
-
a továbbra is erős munkaerőpiac, emelkedő reálbérekkel
-
a megtakarítások átrendeződése: pénz áramlik az állampapírokból, nyugdíjszámlákról az ingatlanpiacra
Ezzel szemben különösen az új lakások kínálata nem tud ilyen gyorsan reagálni. A kevés új átadás és a lassan bővülő kínálat tovább feszíti az árakat.
CIB Otthon Start Kamattámogatott Hitel Akció: akár 250 000 Ft bónusz* + online igénylés - promóció - Otthon Start Program Az Otthon Start program keretében nyújtott kölcsön 2025.09.01. napjától érhető el. - promóció -
ÉrdekelMi mozgatja a lakásárakat 2025-ben?
Munkaerőpiac: stabil háttér, kisebb korrigálással
2025 első felében a foglalkoztatottság historikusan magas szinten áll, a munkanélküliség alacsony, még ha a foglalkoztatottak száma kismértékben csökkent is az előző évhez képest. A lényeg: a többségnek továbbra is van munkája, ami megtámasztja a lakásvásárlási kedvet.
A bérek növekedésének tempója lassult, de a reálbérek – az inflációval korrigált jövedelmek – tovább emelkednek. A háztartások pénzügyi vagyona a GDP több mint 110 százalékát teszi ki, vagyis nagyon sok családnak van elméleti mozgástere nagyobb pénzügyi döntésekre, például lakásvásárlásra.
Megtakarítások áramlása az ingatlanpiacra
2025-ben jelentős összegek kerültek át az értékpapírpiacról az ingatlanok irányába. A nyugdíjpénztári számlákról több tízmilliárd forintot fordítottak lakásvásárlásra, és az állampapír-állományból is láthatóan áramlott pénz az ingatlanpiacra.
Sok megtakarító gondolkodása egyszerű: ha az árak ennyit emelkednek, akkor „miért maradjon a pénz papírban”.
A gond ott kezdődik, hogy míg egy állampapír kamata előre ismert és kiszámítható, addig a lakásárak jövőbeli alakulása bizonytalan – különösen egy olyan év után, amikor rendkívüli mértékű áremelkedés zajlik le.
Mennyit drágultak a lakások, és mennyire túlértékeltek?
Országos kép
A jelentés szerint 2025 második negyedévében:
-
a lakásárak éves összevetésben közel 18 százalékkal voltak magasabbak
-
reál értelemben, az inflációt figyelembe véve is bő 10 százalék feletti volt az emelkedés
-
az Európai Unióban Magyarországon nőtt a legnagyobb mértékben a lakások ára
Előzetes adatok alapján a harmadik negyedévben:
-
országosan durván 24 százalékos
-
Budapesten pedig közel 30 százalék körüli éves drágulás látszik
Vagyis a közel 29 százalékos, év végére várt áremelkedés nem légből kapott becslés: a negyedéves számok már most ebbe az irányba mutatnak.
Túlértékeltség: mit jelent ez a gyakorlatban?
A jegybank nemcsak az áremelkedést, hanem a „túlértékeltséget” is méri: azt, mennyire lógnak túl az árak azon a szinten, amit a gazdasági fundamentumok alátámasztanak.
2025 második negyedévében:
-
a lakásárak közel 19 százalékkal haladták meg az „indokolt” szintet
-
ez egy év alatt több mint 5 százalékponttal emelkedett
Magyarul: aki most vásárol, az nemcsak drága szinten lép be, hanem „ráhagyással” is fizet – az ár bizonyos részét jelenleg nem támasztják alá teljesen a hosszú távú alapok.
Otthon Start Program: segítség és árfelhajtás egyszerre
Keresletrobbanás már a start előtt
Az Otthon Start Program hatása már a bevezetés előtt mérhető volt:
-
2025 első félévében az eladó lakóingatlanok iránti kereslet nagyjából 5 százalékkal nőtt éves alapon
-
2025 augusztusában – a program indulása előtt – már közel 50 százalékos keresletnövekedést mértek
-
szeptemberben az adásvételek száma jóval meghaladta az előző év azonos időszakának forgalmát
Budapesten 2025 harmadik negyedévében az adásvételek több mint 80 százaléka belefért az Otthon Start Program árkorlátjai közé, vidéken pedig gyakorlatilag a teljes forgalom igazodott a szabályokhoz.
Az alku mozgástere látványosan szűkül
A megnövekedett kereslet az alkuereőt is átformálta:
-
2025 harmadik negyedévében az adásvételeknek már csak kb. hetven százalékánál volt egyáltalán alku
-
Budapesten a végső vételár medián szinten csupán nagyjából másfél százalékkal maradt el az utolsó hirdetési ártól
-
vidéken is mindössze néhány százalékos az átlagos engedmény
A vevő tehát sokkal kevesebbet tud „lefaragni” a kezdeti árból, egyszerűen azért, mert több érdeklődő áll sorban ugyanarra az ingatlanra.
Lakáshitelek 2025-ben: élénkülő piac, erős verseny
Rekordközeli kihelyezés
2025 első felében:
-
a bankok mintegy 808 milliárd forint értékben kötöttek új lakáshitel-szerződéseket
-
ez körülbelül 26 százalékos növekedés az előző év azonos időszakához képest
-
a lakásvásárlások közel 40 százaléka hitelből valósult meg
Érdekesség, hogy a szerződések darabszáma ennél jóval kisebb mértékben nőtt, vagyis a nagyobb volumen döntően a megugró lakásárak miatt magasabb hitelösszegekből adódik.
A THM-plafon megszűnése után a piaci lakáshitelek átlagos teljes hiteldíj mutatója lényegében beállt egy szűk sávba: tartósan csak kicsivel haladja meg a hosszú hozamok szintjét. A bankok döntő része a következő hónapokra is élénk keresletet és lazuló fedezeti feltételeket vár – az Otthon Start Program hatása itt is érződik.
Otthon Start hitel: alacsonyabb törlesztő, magasabb árak
A jegybank számításai szerint egy Otthon Start hitel ugyanakkora összegre:
-
nagyjából 28–32 százalékkal alacsonyabb havi törlesztőrészletet ad, mint egy piaci lakáshitel
Ez óriási segítség a vevőnek, ugyanakkor a jelentés figyelmeztet: ha a kínálat nem bővül elég gyorsan, a kedvező kamat hatására megnövekvő kereslet a lakásárak további emelkedését hozhatja, ami idővel részben „megeszi” az elérhetőségi előnyt.
Új lakások: kevés kész, de erősödő projektkínálat
A lakásárak alakulása szempontjából kulcsfontosságú, mennyi új lakás jelenik meg a piacon.
2025 első három negyedévében:
-
mindössze nagyjából 7,5 ezer új lakóingatlan kapott használatbavételi engedélyt
-
ez mintegy 14 százalékkal kevesebb, mint egy évvel korábban, és 2016 óta nem volt ilyen alacsony ez az érték
-
ugyanakkor közel 20 ezer lakásra adtak ki építési engedélyt, ami erős, 30 százalék feletti növekedést jelent
Vagyis most kevés lakás készül el, de a fejlesztők már elkezdtek reagálni a megugró keresletre.
Budapesten 2025 harmadik negyedévének végén közel 18 ezer lakást tartalmazó projekt volt folyamatban, ami közel 50 százalékkal több, mint egy évvel korábban.
A fővárosi új lakások átlagos négyzetméterára nagyjából 1,8 millió forint környékén alakult, éves összevetésben kétszámjegyű drágulással. Negyedéves alapon viszont már inkább stagnálás látszik, ami arra utal, hogy a fizetőképesség korlátai egyre jobban érződnek, főleg a belső kerületekben.
Otthon Start és az újlakás-kínálat
A jelentés szerint:
-
Budapesten az aktuális új lakáskínálatnak csak nagyjából 17 százaléka fér bele az Otthon Start feltételeibe
-
vidéken ezzel szemben a szabad új lakások több mint fele jogosult a programra
A fővárosban tehát az Otthon Start valóban kedvező feltételei csak viszonylag szűk körű, jellemzően kisebb vagy kevésbé frekventált elhelyezkedésű új lakásokra érhetők el, míg vidéken jóval szélesebb a választék.
Gyakorlati példák: mit jelent ez egy vevőnek?
Fiatal pár Budapesten – Otthon Starttal vagy anélkül?
Tegyük fel, hogy egy fiatal budapesti pár – két átlagos fizetéssel – 45–50 négyzetméteres lakást szeretne, jól megközelíthető, de nem a legdrágább belvárosi helyen.
A jelenlegi árak mellett egy „középkategóriás” fővárosi lakás ára már könnyen 60–70 millió forint felett járhat. A megfizethetőségi mutatók alapján akkor tekinthető kényelmesnek a hitelből történő vásárlás, ha a szükséges jövedelem nem szalad el nagyon a tényleges jövedelmük felett, és a törlesztő a nettó jövedelmük kisebb hányadát viszi el.
Az Otthon Start kedvezményes kamata egyértelműen segít – alacsonyabb havi terhet jelent –, viszont Budapesten kevés az olyan új lakás, amely belefér az árkorlátba, és a használt piacon is erős a verseny.
A gyakorlatban így két irány rajzolódik ki:
-
kisebb vagy külsőbb elhelyezkedésű lakást keresnek, hogy beférjenek az Otthon Start keretei közé
-
vagy kombinálják az Otthon Startot piaci lakáshitellel, ami ugyan megnyitja a drágább lakások felé vezető utat, de magasabb havi törlesztőt és nagyobb pénzügyi kockázatot is jelent
Befektető: eladni vagy megtartani a lakást?
Képzeljünk el egy befektetőt, aki 2019-ben vásárolt egy körülbelül 50 négyzetméteres budapesti lakást 50 millió forintért. A mostani ártrendek alapján reálisan 75–80 millió forint közötti eladási árat célozhat.
Közben a számok így néznek ki:
-
a bérbeadásból elérhető hozam Budapesten nagyjából 4–5 százalék körülire csökkent
-
vidéki városokban is csak 6–7 százalék körüli átlagos hozam érhető el
-
a lakossági állampapírok kamatszintje szintén nagyjából 6–7 százalék környékén mozog
Ha a befektető eladja a lakást, realizál egy jelentős árfolyamnyereséget, és a felszabaduló pénzt átteheti állampapírba vagy más, kiszámíthatóbb hozamú eszközbe, bérbeadás és ingatlankockázat nélkül.
Ha megtartja az ingatlant, a bérleti hozam önmagában már nem kiugró; a többlet hozam reménye a további árnövekedésből jönne – miközben a jelentés szerint a lakásárak ma már jelentősen túlértékeltek. Nem véletlen, hogy 2025 harmadik negyedévében a befektetők az előző időszakokhoz képest nagyobb arányban jelentek meg eladóként is.
Vidéki család – új vagy használt lakás?
Egy kétgyermekes család egy nagyobb vidéki városban él, és nagyobb otthonba költözne. A jelentés alapján:
-
a vidéki adásvételek döntő többsége belefér az Otthon Start határaiba
-
az újépítésű vidéki lakások több mint fele is megfelel a program feltételeinek
A család így egyszerre választhat:
-
jó állapotú, használt ingatlant
-
vagy akár új építésű lakást, támogatott hitellel
Ha hosszú távra terveznek az adott városban, stabil a jövedelmük, és nem feszítik túl magukat hitelben, egy reálisan árazott, támogatott hitellel finanszírozott ingatlan tartós életszínvonal-javulást hozhat akkor is, ha a következő években az áremelkedés üteme látványosan lassul.
Lakás vagy állampapír, bankbetét – hogyan érdemes gondolkodni?
Lakás mint befektetés
2025 önmagában nézve a lakás mint befektetés „papíron verhetetlen”: közel 30 százalékos árnövekedés, miközben a bérleti díjak is emelkednek.
A gond az, hogy:
-
ez egy rendkívüli év
-
a túlértékeltség már most magas
-
az árak jelentősen elszakadtak a jövedelmek és a bérleti díjak által indokolt szintektől
Nagy az esélye annak, hogy a következő években jóval visszafogottabb lesz a lakáspiaci hozam, miközben a kockázat szintje nem csökken automatikusan.
Állampapír: kiszámítható hozam, ingatlan-kockázat nélkül
A lakossági állampapírok a vizsgált időszakban körülbelül 6–7 százalékos éves hozamot kínálnak, lényegében kockázatmentes konstrukcióként. Ráadásul a legtöbb sorozat részben vagy egészben előre visszaváltható, ha szükség van a pénzre.
A lakás ezzel szemben:
-
jóval kevésbé likvid (idő, költség és kockázat eladni)
-
az értéke átmenetileg akár csökkenhet is
-
folyamatos fenntartási kiadásokkal jár (közös költség, felújítás, adók)
Bankbetétek, befektetési alapok
A magyar háztartások vagyona eleve jelentős arányban van ingatlanban. Aki ma újabb lakást vesz pusztán befektetésként, az tovább növeli az amúgy is magas ingatlankitettségét, miközben lenne lehetőség:
-
állampapírban
-
bankbetétben
-
befektetési alapokban
diverzifikálni a megtakarításokat.
Tipp: így számold ki a biztonságos hitelkeretet
Érdemes egy egyszerű szabályt szem előtt tartani lakásvásárlás előtt:
-
A teljes lakhatási kiadás – hiteltörlesztés, közös költség, rezsi – lehetőleg ne vigyen el többet a nettó jövedelmed 30–35 százalékánál.
-
Legyen legalább 3–6 havi teljes kiadásodnak megfelelő könnyen hozzáférhető tartalékod (például állampapírban vagy jó kamatot fizető megtakarítási számlán).
Ha ezek nem teljesülnek, a jelenlegi, túlfűtött piacon általában biztonságosabb kisebb ingatlannal vagy alacsonyabb hitelösszeggel számolni – még akkor is, ha ez kompromisszumot jelent az igényekhez képest.
Hogyan kerülheted el, hogy túl sokat fizess?
-
Ne csak az idei extrém áremelkedést nézd, hanem azt is, mi történik, ha az árak a következő években stagnálnak vagy csak lassan nőnek.
-
Ne vállalj túl nagy hitelt pusztán azért, mert az Otthon Start kedvező kamatot kínál – a tőkét akkor is fizetni kell, ha az árak egy időre megállnak.
-
Számold ki, mennyi hozamot érnél el, ha a lakást bérbe adnád. Ha a bérleti hozam jóval alacsonyabb, mint az állampapír kamata, tisztán befektetési szemszögből a lakás jelenleg kockázatosabb döntés lehet.
Kinek éri meg most lakást venni, és kinek jobb inkább kivárni?
Érdemes most lépni, ha:
-
első saját otthont vásárolsz
-
jogosult vagy Otthon Start vagy más otthonteremtési támogatás igénybevételére
-
stabil a munkahelyed, és a törlesztés kényelmesen belefér a jövedelmedbe
-
legalább 8–10 évre előre gondolkodsz az adott ingatlanban
Érdemes megfontolni a kivárást vagy az alternatívát (állampapír, betét), ha:
-
elsősorban befektetési céllal vennél újabb lakást
-
a vagyonod jelentős része már most is ingatlanban van
-
csak nagyon feszes, kicentizett családi költségvetéssel férne bele a hitel
-
rövidebb távra tervezel az adott településen, és nem vagy biztos a hosszú távú maradásban
Rövid záró üzenet
Az MNB 2025-ös lakáspiaci jelentése egyértelműen jelzi: a lakásárak rendkívüli ütemben emelkednek, és már most egyértelműen a gazdasági alapok fölött járnak.
Akinek lakhatási célja van, jogosult kedvezményes konstrukcióra, stabil jövedelemmel és átgondolt hitelterheléssel, annak még ebben a környezetben is lehet racionális döntés a vásárlás.
Aki viszont rövid távú árnyereségre, pusztán befektetési céllal lépne be, annak különösen óvatosan érdemes mérlegelnie: a mostani hozam nagy része könnyen lehet, hogy már „előre lejátszódott”, miközben az állampapír ma úgy kínál vonzó kamatot, hogy közben a kockázat és a pénzügyi stressz is jóval alacsonyabb.
Podcast-csatornáink és közösségi felületeink egy helyen.Kövess & hallgass – maradj képben a pénzügyekkel
Hallgasd itt
Tipp: iratkozz fel, hogy ne maradj le az új epizódokról.
Kövess minket
Rövid, hasznos tippek és friss pénzügyi hírek.
Az oldalon megjelent írás kifejezetten informáló jellegű és kizárólag a Banknavigátor Kft. és a Financial Consulting Zrt. mint a szerzőknek a véleményét jeleníti meg. A szerzők ezen véleményüket az előzetes szakmai tájékozódásuk és az akkor elérhető legrészletesebb információk alapján fogalmazták meg és jelenítik meg a közzétett írásban, ennek ellenére a szöveg tartalmazhat az olvasás napján már elavult és/vagy már nem a valóságnak mindenben megfelelő adatokat. Ennek megfelelően a Banknavigátor Kft. és a Financial Consulting Zrt. a tévedés jogát teljes mértékben fenntartják, a fenti megfogalmazás semmilyen módon és formában nem tekinthető a tények egyértelmű megjelenítésének. Kérjük a döntése meghozatala előtt feltétlenül tájékozódjon és kérjen szakmai segítséget.
