Lakásvásárlás nehézségei átlagfizetés esetén
Átlagfizetéssel lakást vásárolni Magyarországon reménytelen vállalkozás. A Központi Statisztikai Hivatal adatai ráadásul nem mindig mutatják meg pontosan a valóságot. Magyarként saját lakást szeretnénk. Nem albérletet. Ez azonban átlagfizetésből majdnem lehetetlen. Utánajártunk, hogy mik a lakásvásárlás nehézségei átlagfizetés esetén.
Különbségek az átlagfizetésben
Az átlagfizetéseket erősen torzítják a fővárosi átlagbérek. Budapesten a legmagasabbak a fizetések, és ez erősen befolyásolja az átlagot. Ráadásul, mint minden átlagszámítást, ezt is érdemes a kellő óvatossággal fogadni. Az emberek tapasztalata gyakran jóval alacsonyabb értéket mutat az átlagnál.
Az, hogy mennyi az átlagfizetés országosan vagy régiónként, azért lehet fontos a lakáshitelezésben, mert a fizetésünk határozza meg azt az összeget, amit igényelhetünk. Minél magasabb a fizetésünk, annál több hitelt tudunk igényelni.
Mekkora lakásra elég az átlagfizetés?
A szakemberek rendszeresen végeznek számításokat arról, hogy a megadott átlagfizetésből mekkora lakást lehet aktuálisan vásárolni. Ilyenkor figyelembe veszik a bankok által elvárt önerőt, és azt is, hogy mekkora mértékben terhelhető a fizetésünk. Az így kapott adatokat aztán publikálják, így képet kaphatunk arról, hogy mekkora lakásra lehet elég az átlagfizetés.
Az így megadott négyzetméter csak tájékoztató jellegű, mégis ad egy iránymutatást a lakásvásárlás előtt állóknak. Amikor ezeket az adatokat nézzük, könnyen arra juthatunk, hogy csak egy igazán kis méretű lakásra lehet elegendő pénzünk, sőt, akár még az is kiderülhet, hogy egyáltalán nem lehet lakást vásárolni az adott régióban átlagfizetésből.
A legutóbb kiadott adatok szerint harmincmillió forint körül van az az összeg, amit lakásra költhetnénk, de azt is figyelembe kell venni, hogy vannak területi sajátosságok, és az MNB folyamatos alapkamat-emelése miatt a lakásvásárlásra fordítható összeg időről időre csökken. Minél magasabb ugyanis a kamat, annál magasabb lesz a havi törlesztőrészlet, és a törlesztőrészlet az, ami a futamidő mellett meghatározza az igényelhető hitel nagyságát.
Mi az a Jövedelemarányos Törlesztési Mutató?
A Jövedelemarányos Törlesztési Mutató (JTM) szabályozza, hogy a havi nettó jövedelmünk mekkora részét fordíthatjuk hiteltörlesztésre. Ez a szabály bennünket óv meg a túlzott eladósodástól, mert így csak a jövedelmünk adott százalékát fordíthatjuk törlesztésre. A Jövedelemarányos Törlesztési Mutatónak van egy maximuma, ami fölé semmiképpen nem mehet a törlesztésünk, még akkor sem, ha mi úgy érezzük, hogy nem fog problémát okozni a hitel részleteinek kifizetése. A bank minden esetben az elsődleges, igazolható nettó jövedelmünkkel számol a JTM kiszámításánál.
A JTM jelenleg érvényben lévő szabályai szerint a fogyasztási hitelek esetén nettó 500 ezer forint alatti jövedelem esetén 50 százalékban, nettó 500 ezer forint feletti nettó jövedelem esetén pedig 60 százalékban terhelhető a nettó fizetésünk. Ez a jelzálogkölcsönökre is igaz, ha minimum 10 éves kamatperiódust választunk. 5 és 10 év közötti kamatperiódusnál az 500 ezer forint alatti nettó jövedelem 35 százalékban terhelhető, az 500 ezer forint feletti nettó havi jövedelem pedig 40 százalékban. 5 évnél rövidebb kamatperiódusnál még szigorúbb a rendelkezés, mert ilyenkor 500 ezer forint havi nettó jövedelem alatt már csak 25 százalékot enged meg a Jövedelemarányos Törlesztési Mutató. 500 ezer forint feletti nettó havi jövedelemnél pedig csak 30 százalékot.
Fontos, hogy a pénzintézetek ennél szigorúbb szabályokkal is hitelezhetnek, és a gyakorlat azt mutatja, hogy így is tesznek. A fent leírt alapesetek csak iránymutatóak, a hitelező pénzintézetünk alacsonyabb százalékkal is kalkulálhat.
Minél magasabb a kamat, annál kisebb lesz a lakás
A hitelkamat mértéke azért lényeges, mert minél magasabb kamattal tudunk hitelt igényelni, annál magasabb lesz a havi törlesztőrészletünk, és így a felvehető hitel alacsonyabb lesz. Alacsonyabb hitelösszegből pedig csak kisebb lakást tudunk vásárolni. Ahogy már írtuk, a jegybanki alapkamat az elmúlt időszakban többször is emelkedett, így a hitelek kamatai is folyamatosan növekednek. A gazdasági folyamatok pedig azt jelzik előre, hogy ez a trend még egy ideig változatlan maradhat.
Alacsonyabbak az átlagbérek egyes megyékben, de az ingatlanok ára is alacsonyabb
Az, hogy az átlagérből mekkora lakást vásárolhatunk, az ingatlanok ára is meghatározza. Borsodban ugyanakkora összegért jóval nagyobb méretű lakást tudunk vásárolni, mintha a fővárosban szeretnénk ingatlant szerezni. Az ingatlanok ára területenként eltérő, jellemzően a főváros a legdrágább, és a kisebb települések azok, ahol alacsonyabbak az árak.
Az hogy a megvásárolható méretű ingatlanokban még sincs akkora eltérés, annak az az oka, hogy bár egyes régiókban lényegesen alacsonyabbak az ingatlanárak, de ott az átlagbérek is jóval alacsonyabbak. Így a lakások hiába kerülnek kevesebbe, az az összeg is alacsonyabb lesz, amit hitelként lakásvásárlásra fordíthatunk.
Hogy lehet mégis lakásunk, ha átlagfizetésből élünk?
A futamidő és a törlesztőrészlet nagysága határozza meg, hogy mekkora hitelt tudunk felvenni. Minél hosszabb a futamidő, annál magasabb hitelösszeghez juthatunk. A futamidőt azonban nem növelhetjük kedvünkre. A hitelkonstrukciók mindig meghatároznak ugyanis egy maximális futamidőt. Amennyiben a maximális futamidővel sem jön ki egy olyan nagyságú havi törlesztőrészlet, ami belefér a jövedelmünkbe, akkor le kell mondanunk a lakásvásárlásról.
A futamidő növelése mellett van még egy lehetőség arra, hogy nagyobb eséllyel kapjuk meg a szükséges hitelösszeget. Ez pedig az adóstárs bevonása. Adóstárs bevonása esetén ugyanis a bank mindkét – vagy több – jövedelemmel számol, így magasabb összegű kölcsönt kaphatunk, mintha csak a saját jövedelmünket vennék figyelembe. Ingatlan megvásárlásakor a házastársat általában kötelező bevonni adóstársként. Ez is segítheti a magasabb hitelösszeghez jutást. És annak sincs akadálya, hogy a házastársunk mellett vagy helyett másik személyt kérünk fel, hogy legyen az adóstársunk.
Az oldalon megjelent írás kifejezetten informáló jellegű és kizárólag a Banknavigátor Kft. és a Financial Consulting Zrt. mint a szerzőknek a véleményét jeleníti meg. A szerzők ezen véleményüket az előzetes szakmai tájékozódásuk és az akkor elérhető legrészletesebb információk alapján fogalmazták meg és jelenítik meg a közzétett írásban, ennek ellenére a szöveg tartalmazhat az olvasás napján már elavult és/vagy már nem a valóságnak mindenben megfelelő adatokat. Ennek megfelelően a Banknavigátor Kft. és a Financial Consulting Zrt. a tévedés jogát teljes mértékben fenntartják, a fenti megfogalmazás semmilyen módon és formában nem tekinthető a tények egyértelmű megjelenítésének. Kérjük a döntése meghozatala előtt feltétlenül tájékozódjon és kérjen szakmai segítséget.
