Lakásvásárlás 2026-ban: így lehet jóval kevesebb az illeték
Lakásvásárláskor az illeték sokszor milliós tétel, ráadásul pont akkor kell rá gondolni, amikor minden más költség is egyszerre jelentkezik. 2026-tól viszont sok költöző kedvezőbb helyzetbe kerül: ha egy korábban eladott lakóingatlanod kapcsolódik a vásárláshoz, az illetéket nem feltétlenül a teljes vételár után fizeted, hanem csak a két ingatlan értékének különbsége után. Ez akár nullára is csökkentheti a fizetendő összeget. A cikkben pontos határidőkkel, számokkal és gyakorlati helyzetekkel mutatjuk be, mikor jár a kedvezmény, milyen buktatók vannak, és mit tehetsz, ha az illetéket mégis finanszíroznod kell.
Először tisztázzuk: ugyanazt jelenti-e a vagyonátruházási és a vagyonszerzési illeték? A mindennapi szóhasználatban a két kifejezést gyakran felcserélve mondják, mert mindkettő a tulajdonszerzéshez kapcsolódó illetékre utal. Lakásvásárlásnál jellemzően ugyanarról a kötelezettségről beszélünk: arról az illetékről, amit akkor kell fizetni, amikor adásvétellel lakóingatlan kerül a nevedre. A pontosabb, hivatalosabb elnevezést ritkábban használják, de a lényeg nem a szó, hanem az, hogy milyen szabály alapján számítják ki, és milyen kedvezményeket lehet érvényesíteni.
Azért fontos ezt tisztázni, mert sok félreértés innen indul: valaki azt hiszi, hogy két külön illetékről van szó, és mindkettő jön. Lakásvásárlásnál jellemzően nem erről van szó, hanem egy illetékről, amit a szabályok szerint számolnak.
Miért fáj ennyire az illeték? Mert nem csak költség, hanem időzítési csapda
Az illeték mértéke lakóingatlanoknál sok esetben a vételár 4 %-a, ami néhány tízmilliós lakásnál is gyorsan milliós tétel lesz. A legtöbb ember nem azért akad el, mert nem tudja élete végéig kitermelni ezt az összeget, hanem azért, mert rosszkor jön: a költözés hónapjaiban a pénz egyszerre kell önerőre, felújításra, bútorra, költöztetésre, tartalékra, közüzemi átírásokra.
Az illeték ezért tipikusan két dolgot tud elrontani:
-
elviszi a felújításra szánt keretet, és kompromisszumos lesz az új otthon állapota,
-
rövid távú pénzhiányt okoz, és az ember kapkodva, drágán foltozza be a hiányt.
Itt jön képbe a 2026-tól bővülő kedvezmény: ha költözésről van szó, ne a teljes vételár után számoljanak.
Mi változott 2026-tól? A visszanézhető idő hosszabb lett
A költözések ritkán történnek tankönyvszerűen. Sokszor előbb eladsz, aztán ideiglenesen bérelsz, kivársz, keresel, vagy csak később találsz megfelelő ingatlant. Máskor előbb veszel, mert van egy jó lehetőség, és utána adod el a meglévőt.
A kedvezmény lényege: ha a lakásvásárlásod összefügg egy másik lakóingatlan eladásával, akkor az illetéket nem feltétlenül a teljes vételár után kell megfizetni, hanem a két ingatlan értéke közti különbség után.
A 2026-os könnyítés legfontosabb része, hogy a vásárlást megelőző eladás beszámíthatósága szélesebb lett: a korábbi rövidebb idő helyett már hosszabb időszakot enged a szabály. Ez nagy segítség azoknak, akiknek a lakáseladás és a lakásvétel között több év telik el, például családi okok, munkahelyváltás vagy tudatos várakozás miatt.
A vásárlás utáni eladásnál a logika nem változik: ott továbbra is az számít, hogy a vásárlást követően meghatározott időn belül megtörténjen az eladás, és ezt igazolni is kell. A gyakorlatban különösen fontos, hogy az igazolásra nem érdemes az utolsó napig várni, mert ha kicsúszol, a kedvezmény elúszhat, és plusz teher is jöhet.
A kulcs: miről szól a különbözet után fizetés?
A legegyszerűbb megfogalmazás így hangzik: ha eladtál egy lakóingatlant és veszel egy másikat, akkor az állam azt nézi, mennyivel léptél feljebb értékben. Ha az új lakás drágább, akkor a különbözet után számolják az illetéket. Ha nem drágább, akkor nincs feljebb lépés, így a számítás alapja akár nulla is lehet.
Fontos részlet: a számításnál nem az számít, hogy mennyi hitel volt a lakásokon, vagy mennyi maradt a zsebedben, hanem az ingatlanok értéke. Vagyis hiába volt jelzálog a régi lakáson, attól az még ugyanakkora értékű lehet a számításban. Ezt sokan félreértik, és itt csúszik el a tervezés.
Valóban lehet 0 Ft az illeték? Igen, de csak a megfelelő helyzetben
Az a mondat, hogy „akár nullára is csökkenhet”, helyes, ha pontosan értjük: akkor lehet nulla, ha a beszámíthatóan eladott lakóingatlan értéke eléri vagy meghaladja a megvett lakóingatlan értékét. Ilyenkor a különbözet nem pozitív, így nincs olyan alap, ami után illetéket kellene fizetni.
Ez tipikusan ezekben az élethelyzetekben fordul elő:
nagyobb lakásból kisebbe költözés, drágább környékről olcsóbbra váltás, városból vidékre költözés, vagy tudatos kiadáscsökkentés, amikor valaki visszavesz a lakhatási költségből.
A jó hír: ilyen helyzetben a kedvezmény nem aprópénzt jelent, hanem teljes teherkiesést.
Gyakorlati példák: mennyi maradhat nálad?
1. példa: költözés drágább lakásba – nagy spórolás
Tegyük fel, hogy veszel egy 82 millió forintos lakást, és korábban eladtál egy 54 millió forintos lakást. A különbözet 28 millió forint. Ha a teljes vételár után számolnák az illetéket, az sokkal nagyobb összeg lenne, mintha csak a 28 milliós különbözet után kellene fizetni. Ez a különbség a gyakorlatban azt jelenti, hogy a felújításra vagy a tartalékra tervezett pénz nem „folyik el” illetékre.
2. példa: kis előrelépés – a legjobb arányú megtakarítás
Veszel egy 58 milliós lakást, a korábbit 49 millióért adtad el. Itt a különbözet csak 9 millió forint. Ennél a forgatókönyvnél látszik igazán, miért fontos a kedvezmény: a vásárlás összköltsége sokkal kezelhetőbb lesz, és nem kényszerülsz arra, hogy a költözés végén pénzt vadássz a maradék tételekre.
3. példa: olcsóbb lakásba költözöl – 0 Ft illeték is lehet
Eladtál egy 53 milliós lakást, és veszel egy 47 milliósat. Itt nincs ráfizetés, ezért a fizetendő illeték a különbözetes logikában akár nulla is lehet. Ez az a helyzet, amikor sokan meglepődnek, mert előre beárazták a több százezres vagy milliós illetéket, aztán kiderül, hogy megfelelő feltételekkel nem kell megfizetni.
Az egyik legfontosabb buktató: nem mindig a szerződésben szereplő ár dönt
A hétköznapi gondolkodás azt mondja: „ennyiért vettük, ennyiért adtuk el”. A hatósági gyakorlatban viszont az ingatlan forgalmi értéke a döntő, ami eltérhet a szerződéses ártól. Ez nem jelenti azt, hogy mindig átírják az értéket, de azt igen, hogy érdemes óvatosan, valósághűen tervezni, és nem a legoptimistább forgatókönyvre építeni.
Ha két ingatlan értéke nagyon közel van egymáshoz, akkor egy kisebb értékmegállapítási eltérés is eldöntheti, hogy a különbözet 0-hoz közeli lesz-e, vagy mégis marad fizetendő illeték.
Mit jelent a határidő a valóságban, ha a vásárlás után adod el a régi lakást?
Ha előbb veszel, és csak utána adsz el, a kedvezményhez az kell, hogy az eladás időben megtörténjen, és ezt igazold is. A gyakorlatban az igazolási határidőt sokan félrekezelik: nem elég „majd eladom valamikor”, hanem a folyamatot úgy kell szervezni, hogy beleférjen a szabály szerinti időbe, és a papírok is meglegyenek.
Hasznos tanács: ha előbb veszel és utána adnál el, kezeld a régi lakás eladását úgy, mint a vásárlás kötelező része. Ne akkor kezdd el komolyan, amikor már megjött a fizetési felszólítás az illetékről.
Mi történik, ha nyilatkozol az eladásról, de mégsem adod el időben?
Ez a kellemetlen forgatókönyv: valaki jelzi, hogy el fogja adni a meglévő lakását, és kéri a kedvezmény szerinti megállapítást, de az eladás csúszik, meghiúsul, vagy nem tudja igazolni időben. Ilyenkor nem csak az történhet, hogy elveszik a kedvezmény, hanem plusz teher is keletkezhet.
Ezért a kockázatot érdemes előre beárazni. Ha a régi lakás eladása bizonytalan (például felújítandó, jogi rendezés alatt áll, vagy az adott piacon nehezen mozdul), akkor a pénzügyi tervben legyen „B terv” az illeték kifizetésére.
És itt jön az akolcson.hu szempontja: miből fizeted ki az illetéket, ha átmenetileg nincs elég pénz?
A kedvezmény csökkentheti az összeget, de két gyakori helyzetben mégis finanszírozni kell:
az egyik, amikor nem jár a kedvezmény; a másik, amikor járna, de a pénz időzítése miatt átmeneti hiány keletkezik.
Nézzük a legéletszerűbb megoldásokat, és azt, mikor melyik a jó döntés.
1) Saját megtakarítás: olcsó, de nem mindig okos minden forintot kivenni
Ha van tartalékod, az sokszor a legolcsóbb megoldás. Viszont nem mindegy, mennyit hagysz magadnál. Költözéskor a váratlan kiadások nem ritkák, hanem szinte törvényszerűek: plusz javítás, csúszó birtokbaadás, dupla rezsi egy hónapig, kaució, költöztető, apró, de sok tétel.
Ha minden tartalékot illetékre költesz, lehet, hogy utána drágábban kell pénzt szerezned egy váratlan helyzetben.
2) Részletfizetés vagy halasztás: sokan nem is tudják, hogy létezik
Bizonyos esetekben lehet kérni fizetési könnyítést, például részletfizetést vagy halasztást. Ennek előnye, hogy nem kell egyben előteremteni a teljes összeget. Hátránya, hogy nem automatikus mindenkinél és minden összegnél, és ügyintézést, illetve feltételek teljesülését is igényli.
Ez akkor lehet különösen jó, ha az illeték összege kezelhető, csak épp rosszkor jön, és pár hónap múlva várható bevétel (például a régi lakás eladási ára).
3) Személyi kölcsön: gyors, de csak tudatosan érdemes használni
A személyi kölcsön előnye, hogy ingatlanfedezet nélkül is elérhető, és gyorsan segíthet, ha az illetéket rövid határidővel kell rendezni. Tipikus élethelyzet: a régi lakás eladása már folyamatban van, de a pénz csak később érkezik, az illetéket viszont addig rendezni kell.
A kockázat ott van, hogy egy egyszeri tételt könnyű könnyű évekre elhúzni, és így a végén aránytalanul sokat fizetsz vissza. Személyi kölcsönnél ezért a legfontosabb kérdés nem az, hogy megkapod-e, hanem az, hogy milyen futamidővel és milyen előtörlesztési tervvel.
Hasznos tanács: ha személyi kölcsönnel hidalnád át az illetéket, gondolkodj úgy, mintha átmeneti kölcsön lenne: rövidebb futamidő, és előre megtervezett gyorsabb visszafizetés a várható bevételből.
4) Családi kölcsön: olcsó lehet, de papírozd le
Ha családtól kapsz áthidaló támogatást, az sokszor olcsóbb, mint bármelyik banki megoldás. Viszont érdemes tisztán rögzíteni, mikor és hogyan fizeted vissza, hogy ne a költözés feszültsége vigye el a családi békét.
Mikor éri meg inkább várni, és mikor éri meg inkább lépni?
Ez az a kérdés, amin sok pénz múlik. Ha a kedvezményhez szükséges eladás még belefér az időbe, akkor sokszor megéri kivárni és jól dokumentálni, mert a megtakarítás nagyobb lehet, mint bármelyik okos finanszírozás haszna.
Viszont ha az eladás bizonytalan, vagy a határidő kicsúszhat, akkor kockázatos arra építeni, hogy majd úgyis nulla lesz. Ilyenkor egy óvatos pénzügyi terv azt mondja: úgy készülj, mintha fizetned kellene, és ha végül kevesebb lesz, az kellemes meglepetés.
Rövid összefoglaló tanács
A 2026-tól bővülő szabály sok költözőnek milliós könnyebbség lehet, de csak akkor, ha a lakáseladás és a lakásvétel időben és papíron is összekapcsolható. Először mindig számold ki a két ingatlan értékkülönbségét, és ellenőrizd a határidőket. Ha a kedvezmény bizonytalan, készülj fel arra, hogy az illetéket átmenetileg finanszíroznod kell: ilyen helyzetben a részletfizetés vagy egy tudatosan rövidre tervezett személyi kölcsön kevesebb kárt okoz, mint a kapkodás. A cél nem az, hogy valahogy kifizesd, hanem az, hogy a költözés után is maradjon mozgástered.
Podcast-csatornáink és közösségi felületeink egy helyen.Kövess & hallgass – maradj képben a pénzügyekkel
Hallgasd itt
Tipp: iratkozz fel, hogy ne maradj le az új epizódokról.
Kövess minket
Rövid, hasznos tippek és friss pénzügyi hírek.
Az oldalon megjelent írás kifejezetten informáló jellegű és kizárólag a Banknavigátor Kft. és a Financial Consulting Zrt. mint a szerzőknek a véleményét jeleníti meg. A szerzők ezen véleményüket az előzetes szakmai tájékozódásuk és az akkor elérhető legrészletesebb információk alapján fogalmazták meg és jelenítik meg a közzétett írásban, ennek ellenére a szöveg tartalmazhat az olvasás napján már elavult és/vagy már nem a valóságnak mindenben megfelelő adatokat. Ennek megfelelően a Banknavigátor Kft. és a Financial Consulting Zrt. a tévedés jogát teljes mértékben fenntartják, a fenti megfogalmazás semmilyen módon és formában nem tekinthető a tények egyértelmű megjelenítésének. Kérjük a döntése meghozatala előtt feltétlenül tájékozódjon és kérjen szakmai segítséget.
