CSOK Plusz illetékmentesség: a lakásvásárlási előny, amit rossz szerződéssel könnyű elveszíteni
A CSOK Pluszhoz kapcsolódó illetékmentesség több millió forinttal csökkentheti a lakásvásárlás tényleges költségét, de a jogosultság szorosan összefügg a támogatott finanszírozás szabályszerűségével. A szerződés, a fizetési ütemezés és a későbbi hiteldöntések ezért közvetlenül befolyásolhatják a megtakarítás fennmaradását.
A CSOK Pluszhoz kapcsolódó illetékmentesség egy nagyobb értékű lakás megvásárlásánál több millió forintnyi azonnali pénzügyi előnyt jelenthet, de a mentesség nem kezelhető a vételi tranzakciótól független ajándékként. A lakásvásárlást egyébként főszabály szerint visszterhes vagyonátruházási illeték terheli, amelynek általános mértéke a forgalmi érték meghatározott részéig 4 százalék, ezért már egy 80 millió forintos lakásnál is 3,2 millió forintos tételről beszélhetne a vevő. A CSOK Plusz azonban támogatott hitelprogram, így a hozzá kötődő illetékmentesség sorsa részben attól függ, hogy maga a támogatási konstrukció szabályosan létrejön-e és fennmarad-e. Egy rosszul időzített, pontatlanul finanszírozott vagy a program feltételeivel össze nem hangolt adásvételi szerződés ezért nem egyszerű adminisztratív hibát, hanem többmilliós finanszírozási anomáliát okozhat.
Az illetékmentesség értékét nem a hitel kamata, hanem a lakás forgalmi értéke mutatja meg
A visszterhes vagyonátruházási illeték alapja főszabály szerint a megszerzett ingatlan forgalmi értéke, nem pedig az önerő, a felvett lakáshitel összege vagy az adásvételi szerződésben szereplő finanszírozási szerkezet. Az általános illetékmérték ingatlanonként 1 milliárd forintos forgalmi értékig 4 százalék, az ezt meghaladó részre pedig eltérő szabály vonatkozik, ezért a család számára a CSOK Pluszhoz kapcsolódó mentesség értéke a középkategóriás és drágább lakásoknál gyorsan milliós nagyságrendűvé válhat. Ez nem adóalap-csökkentő tétel és nem olyan kedvezmény, amely egyszerűen a fizetendő illeték bizonyos százalékát mérsékli: megfelelő feltételek mellett maga a lakásszerzés válik illetékmentessé. A családi likviditás szempontjából ez azért lényeges, mert a meg nem fizetendő illeték összege megmaradhat felújításra, berendezésre vagy biztonsági tartalékként.
A számításnál ugyanakkor hibás következtetéshez vezethet, ha a család a megspórolt illetéket már az adásvételi szerződés aláírásakor biztos megtakarításként kezeli. A CSOK Plusz jogosultságát a hitelintézet vizsgálja, és a támogatott konstrukció feltételei mellett a bank saját prudenciális hitelbírálata is érvényesül, vagyis a megfelelő ingatlan és a támogatási feltételek teljesítése önmagában nem garantálja a finanszírozhatóságot. A jövedelem, a JTM korlát, az adósi hitelképesség, a meglévő tartozások és a KHR-adatok egyaránt befolyásolhatják a hiteldöntést. A család ezért olyan helyzetbe is kerülhet, amelyben az adásvételi szerződés már kötelezi a vételár megfizetésére, miközben a tervezett támogatott finanszírozás nem áll rendelkezésre. Ekkor az illetékmentesség elvesztése csak az egyik következmény lehet a foglaló, a finanszírozási hiány és a pótlólagos piaci hiteligény mellett.
Tipp: a mentesség pénzügyi értékét célszerű külön soron kezelni a teljes lakásvásárlási cash-flow tervben, de nem szabad önerőként vagy biztosan rendelkezésre álló pénzként beszámítani addig, amíg a CSOK Plusz hitelbírálata és a szerződéses feltételek nem állnak megfelelően össze. A családnak ezért nemcsak a vételár és az önerő arányát érdemes kiszámítania, hanem azt is, hogy milyen likviditási puffer maradna akkor, ha a finanszírozás folyósítása csúszna vagy módosulna. Egy több hónapos tranzakciónál az ügyvédi díj, értékbecslés, költözés, esetleges átmeneti lakhatás és más járulékos költségek együtt már érzékelhető tartalékot igényelhetnek. A kedvező kamatozás és az illetékmentesség papíron kedvezőbbé teszi a vásárlást, de nem helyettesíti a megfelelő készpénztartalékot. A stabil konstrukcióban az illetékmentesség megtakarítás, nem pedig a finanszírozás működésének előfeltétele. K&H CSOK Plusz jelzáloghitel 40 000 Ft induló díjkedvezménnyel - promóció - MagNet CSOK Plusz lakáshitel Induló kedvezményekkel
Érdekel
Hívjanak fel!Az adásvételi szerződésnél dől el, hogy a támogatott finanszírozás végrehajtható-e
Lakásvásárlás esetén a CSOK Plusz iránti kérelmet az adásvételi szerződés megkötését követő 180 napon belül kell benyújtani, ezért a szerződés kelte nem pusztán polgári jogi időpont, hanem támogatási határidőt is elindít. A fél év hosszúnak tűnhet, de problémás tulajdoni lap, hiányzó dokumentumok, értékbecslési eltérés vagy többször módosítandó szerződés esetén gyorsan elfogyhat. A határidőből kifutó ügyletnél már nem az a kérdés, hogy melyik bank kínál kedvezőbb feltételeket, hanem az, hogy a konstrukció egyáltalán igénybe vehető-e. Ezért strukturális kockázatot jelent minden olyan adásvételi megállapodás, amely a támogatott finanszírozás követelményeit csak az aláírást követően próbálja hozzáigazítani a tranzakcióhoz.
A vételár ütemezésének szintén illeszkednie kell a banki folyósításhoz, különösen akkor, ha az önerő, más támogatás, piaci lakáshitel és CSOK Plusz egyszerre finanszírozza ugyanazt a vásárlást. Túl rövid végső fizetési határidő esetén a banki értékbecslés, hitelbírálat, szerződéskötés és folyósítás időigénye olyan szerződésszegési helyzetet teremthet, amelyért formálisan a vevő felel. A bank nem azért folyósít hamarabb, mert az adásvételi szerződés szűk határidőt tartalmaz; a folyósításhoz előírt feltételeket akkor is teljesíteni kell. A foglaló elvesztésének kockázata ezért sokszor nagyobb pénzügyi veszély, mint maga az illeték, különösen nagy értékű ingatlannál. Az ügyletet olyan fizetési menetrenddel célszerű kialakítani, amely reális időt hagy a támogatott hitel teljes banki folyamatára.
A szerződésben szereplő felek személye sem puszta formalitás, mert a CSOK Plusz szabályai kizárnak bizonyos kapcsolt eladói helyzeteket, és az igénylőknek a programban meghatározott nyilatkozatokat kell tenniük. A szabályozás alapján az eladó nem lehet az igénylők közeli hozzátartozója vagy élettársa, gazdálkodó szervezet eladó esetén pedig további tulajdonosi összefonódási korlátok jelennek meg.
Fontos: egy polgári jogilag érvényes adásvételi szerződés még nem feltétlenül támogatásképes szerződés, ezért az ügyvédnek a támogatott finanszírozás tényét már a dokumentum elkészítésekor ismernie kell. Ha a felek csak a szerződés aláírása és a foglaló átadása után vizsgálják meg a CSOK Plusz feltételeit, a módosítás lehetősége már az eladó együttműködésétől is függhet.
Az illeték később is visszatérhet, ha a támogatási jogviszony megszűnik
A CSOK Pluszhoz kapcsolódó illetékmentesség egyik félreértett sajátossága, hogy a vagyonszerzés pillanatában kapott mentesség nem feltétlenül válik minden körülmények között véglegessé. A hatályos illetékszabályok szerint a 2024. január 1-je után kötött érintett adásvételi szerződéseknél, ha az illetékmentességre jogosító családi otthonteremtési kedvezmény vagy családok otthonteremtési kamattámogatása teljes összegét visszafizetik, illetve annak visszafizetését elrendelik, a NAV az eredeti vagyonszerzéshez kapcsolódó illetéket utólag kiszabhatja. Az illeték alapjához ilyenkor nem egy későbbi ingatlanpiaci árfolyamot keresnek, hanem a vagyonszerzéskor fennálló forgalmi érték és az akkor hatályos illetékmérték válik relevánssá. Ez a kapcsolat teszi az illetékmentességet a támogatási konstrukció teljes életciklusához kötődő pénzügyi tényezővé.
Ez nem jelenti azt, hogy minden előtörlesztés vagy minden szerződésmódosítás automatikusan visszahozza a korábban elengedett illetéket. A hitel részleges előtörlesztése, a teljes hitel-visszafizetés, a kamattámogatás megszűnése és a támogatási szabályok megsértése jogilag eltérő események, ezért ezeket nem szabad egyetlen kategóriaként kezelni. Az előtörlesztésnél ráadásul a banki díjszabás és az államilag szabályozott konstrukció költségkorlátai külön kérdéskört alkotnak az illetékmentességtől. A családnak ezért teljes előtörlesztés vagy ingatlaneladás előtt nem kizárólag az aktuális tőketartozást és az előtörlesztési díjat kell összevetnie, hanem a támogatási jogviszony következményeit is. Egy matematikailag olcsónak látszó hitelkiváltás összességében kedvezőtlen lehet, ha más támogatási előny elvesztésével jár.
A jogszabály ugyanakkor speciális kivételt is tartalmaz arra az esetre, ha a visszafizetés oka kizárólag a támogatásban vagy CSOK Plusz-kölcsönben részesülő egészségi állapota miatt meghiúsult gyermekvállalás. Ez jól mutatja, hogy az illetékkövetkezmény nem pusztán banktechnikai kérdés, hanem annak jogcíme is számít, hogy miért szűnik meg vagy kerül visszafizetésre az állami támogatási elem. Más élethelyzeteknél ezért veszélyes automatikusan abból kiindulni, hogy a hitel lezárása után semmilyen további kötelezettség nem maradhat. Ingatlaneladás, családi helyzet változása vagy támogatási feltétel megsértése előtt célszerű külön megvizsgálni a kamattámogatás, az esetleges visszafizetés és az illeték kapcsolatát. A több millió forintos potenciális illetékteher miatt ez ugyanúgy része kell legyen a döntésnek, mint a fennálló tőketartozás.
A gyakorlatban a lakásvásárlás előkészítésekor először a CSOK Plusz személyi és ingatlanoldali jogosultságát célszerű előzetesen ellenőrizni, és csak ezután érdemes végleges vételi kötelezettséget vállalni. Az adásvételi szerződésnek már az első verzióban tartalmaznia kell a valós finanszírozási szerkezetet, a megfelelő fizetési határidőket és azt a tényt, hogy a vételár részben támogatott hitelből kerül megfizetésre. A foglaló nagyságát olyan szinten indokolt tartani, amely egy váratlan hitelbírálati probléma esetén sem okoz aránytalan likviditási sokkot. A 180 napos igénylési határidőt nem célszerű tartalékként felélni: a dokumentációt röviddel a szerződéskötés után célszerű bankképes állapotba hozni. Az illetékmentesség becsült értékét külön pénzügyi előnyként lehet számolni, de a családi költségvetés csak akkor tekintheti véglegesen felszabadult pénznek, amikor a támogatott ügylet szabályosan megvalósult.
A későbbi években ugyanilyen fegyelmet igényel minden olyan döntés, amely a CSOK Plusz szerződését vagy az ingatlan tulajdonjogi helyzetét érinti. Teljes előtörlesztés, hitelkiváltás, lakáseladás vagy más lényeges változás előtt először azt kell tisztázni, hogy az adott lépés érinti-e a kamattámogatást, előidéz-e visszafizetési kötelezettséget, és ebből következhet-e utólagos illetékkiszabás. A döntési számításnak ezért a fennálló hiteltartozás mellett tartalmaznia kell az előtörlesztés költségét, az új finanszírozás teljes költségét, az esetleges támogatás-visszafizetést és a potenciálisan újra megjelenő illetéket is. Ha ezek után is pozitív a nettó pénzügyi eredmény, a tranzakció gazdaságilag megalapozható; ha az illeték vagy a támogatás elvesztése fordítja negatívba az egyenleget, a változtatás halasztása lehet racionálisabb. A CSOK Plusz illetékmentességét ezért nem a szerződés aláírásakor kell „elköltött megtakarításként” kezelni, hanem olyan feltételes pénzügyi előnyként, amelyet a teljes támogatási jogviszony alatt szabályosan kell megőrizni.
Podcast-csatornáink és közösségi felületeink egy helyen.Kövess & hallgass – maradj képben a pénzügyekkel
Hallgasd itt
Tipp: iratkozz fel, hogy ne maradj le az új epizódokról.
Kövess minket
Rövid, hasznos tippek és friss pénzügyi hírek.
Az oldalon megjelent írás kifejezetten informáló jellegű és kizárólag a Banknavigátor Kft. és a Financial Consulting Zrt. mint a szerzőknek a véleményét jeleníti meg. A szerzők ezen véleményüket az előzetes szakmai tájékozódásuk és az akkor elérhető legrészletesebb információk alapján fogalmazták meg és jelenítik meg a közzétett írásban, ennek ellenére a szöveg tartalmazhat az olvasás napján már elavult és/vagy már nem a valóságnak mindenben megfelelő adatokat. Ennek megfelelően a Banknavigátor Kft. és a Financial Consulting Zrt. a tévedés jogát teljes mértékben fenntartják, a fenti megfogalmazás semmilyen módon és formában nem tekinthető a tények egyértelmű megjelenítésének. Kérjük a döntése meghozatala előtt feltétlenül tájékozódjon és kérjen szakmai segítséget.
