Wekerle Plusz rajt: már van bank, ahol igényelhető, máshol még csak regisztrálni lehet
A Wekerle Plusz első napjaiban még nem alakult ki egységes bankpiaci kínálat: van, ahol már befogadják a kérelmeket, máshol csak regisztráció érhető el. A lakásvásárlónak ezért a kamat mellett az időzítést, a banki költségeket és az Otthon Start átmeneti lehetőségét is mérlegelnie kell.
A Wekerle Plusz lakásszerzési hitel jogilag már elindult, a banki rajt azonban nem egyszerre történt meg minden pénzintézetnél. November elején már van olyan bank, amely ténylegesen befogad kérelmeket, miközben más szereplők még előregisztrációt vagy érdeklődésjelzést kínálnak. Ez a néhány hetes átmeneti időszak könnyen félrevezető helyzetet teremthet annak a lakásvásárlónak, aki azt feltételezi, hogy a program indulása automatikusan azonos a teljes bankpiaci elérhetőséggel. A finanszírozási döntést ezért jelenleg nemcsak a támogatott kamat, hanem a banki indulás időzítése, a konkrét kondíciók és az ingatlanügylet határideje is meghatározza.
A Wekerle Plusz elindult, de a bankok eltérő tempóban vezetik be
A Wekerle Plusz legfeljebb 50 millió forintos lakásszerzési kölcsönt kínál, legfeljebb 25 éves kamattámogatott időszakkal. Új lakás vásárlásánál vagy építésénél az ügyfél által fizetendő kamat fix évi 3 százalék, használt lakás vásárlásánál fix évi 5 százalék lehet. A jogosultsági korhatár 18 és 45 év között húzódik, miközben a konstrukció nem kötött házassághoz vagy gyermekvállaláshoz, és többéves TB-jogviszony igazolását sem írja elő. Az ingatlanra ugyanakkor vételár-, bekerülési költség- és négyzetméterár-korlátok vonatkoznak, továbbá öt év életvitelszerű bentlakási kötelezettség is kapcsolódik a programhoz. Ezek jogszabályi feltételek, amelyeket minden részt vevő banknak alkalmaznia kell.
A banki indulás ettől külön kérdés. A Raiffeisen már megkezdte a Wekerle Plusz kérelmek befogadását, és közzétette az első konkrét banki kondíciókat is. A bank tájékoztatása szerint a tényleges hitelbírálat során az állami feltételek mellett a saját kockázati szabályait is alkalmazza, vagyis a programban való jogosultság önmagában még nem jelent automatikus hiteljóváhagyást. Az Erste jelenlegi tájékoztatása szerint november 4-től teszi igényelhetővé a lakásszerzési kölcsönt, míg más bankok november elején még csak érdeklődőket vagy előregisztrálókat gyűjtenek. A piaci rajt tehát fokozatos, és ez rövid távon bankonként eltérő hozzáférést eredményez.
Tipp: akinek már konkrét ingatlana és aláírásra kész adásvételi szerződése van, annak jelenleg nem célszerű kizárólag egyetlen bank indulására várnia. Érdemes párhuzamosan ellenőrizni, mely pénzintézet fogad már tényleges hitelkérelmet, és melyiknél érhető el csupán előzetes regisztráció. Az előregisztráció ugyanis nem azonos a hitelkérelem beadásával, nem jelent előzetes hitelbírálatot és nem biztosít automatikus elsőbbséget. Egy gyorsan lezárandó ingatlanügyletnél ezért a tényleges befogadási képesség fontosabb lehet egy későbbi, esetleg kedvezőbb akciónál. A finanszírozási időzítést az adásvételi szerződés fizetési határidejéhez kell igazítani.
Az első banki ajánlat megmutatja, hol válik el az állami kamat a tényleges költségtől
A Raiffeisen elsőként publikált Wekerle Plusz konstrukciója jól szemlélteti, hogy az ügyfél által fizetett fix 3 vagy 5 százalékos kamat nem azonos a THM-mel. A bank jelenlegi tájékoztatása szerint új lakásnál 3,04 százalékos, használt lakásnál 5,12 százalékos THM is megjelenhet a reprezentatív feltételek mellett. A különbséget az okozza, hogy a THM a kamaton túl több, a hitelhez kapcsolódó költséget is figyelembe vesz. A banki ajánlatok összehasonlításakor ezért nem elegendő annak megállapítása, hogy minden szereplő ugyanazt a támogatott ügyfélkamatot alkalmazza. A teljes költségben már lehetnek eltérések.
A Wekerle Plusznál a bankok közötti verseny várhatóan nem elsősorban az ügyfélkamatban jelentkezik majd, hanem az induló díjakban, jóváírásokban, kapcsolódó számlafeltételekben és a piaci hitellel történő kombinációban. Az első megjelent konstrukcióknál már látható, hogy értékbecslési, közjegyzői vagy egyéb induló költségek részleges átvállalása is megjelenhet. Ezek egy több tízmilliós hitelnél ugyan nem változtatják meg a finanszírozás alapvető gazdaságtanát, de több bank közötti döntésnél érdemi különbséget teremthetnek. Az igénylőnek ezért ugyanarra a hitelösszegre, futamidőre és ingatlanra kell összevetnie a THM-et és a teljes visszafizetést. A banki akciót csak ezt követően érdemes hozzáadni az összehasonlításhoz.
Fontos: a kedvező állami ügyfélkamat nem írja felül a JTM korlátot, a hitelfedezeti arányra vonatkozó szabályokat vagy a bank saját scoringját. A bank továbbra is vizsgálja az igazolt jövedelmet, a meglévő hiteleket, a hitelkártya- és folyószámlahitel-kereteket, a KHR-státuszt és az ingatlan fedezeti értékét. Akár 10 százalékos önerő is elérhető lehet megfelelő feltételek mellett, de ez maximális finanszírozási lehetőség, nem minden ügyletre automatikusan járó minimum önerő. Az értékbecslés a vételárnál alacsonyabb forgalmi értéket is megállapíthat, ami további saját forrást tehet szükségessé. A Wekerle Plusz ezért olcsóbb hitelt jelenthet, de nem lazább banki hitelbírálatot.
Az Otthon Start kifutása miatt november első fele különösen érzékeny időszak
A Wekerle Plusz indulása mellett még rövid ideig az Otthon Start is jelen van a piacon azoknál az ügyleteknél, amelyek megfelelnek az átmeneti szabályoknak. A jelenlegi rendelkezések szerint a megfelelő időpontig megkötött adásvételi szerződések esetében november közepéig még benyújtható lehet Otthon Start-kérelem. Ez azért lényeges, mert az Otthon Start használt lakásnál is legfeljebb 3 százalékos kamatot biztosított, míg a Wekerle Plusznál ugyanennek a lakáscélnak az ügyfélkamata 5 százalék. A két százalékpontos különbség hosszú futamidő és több tízmilliós hitel esetén már jelentős havi és teljes visszafizetési eltérést eredményezhet. Aki tehát még belefér az átmeneti szabályokba, annak nem automatikusan az új program a kedvezőbb választás.
Új lakásnál más a helyzet, mert a Wekerle Plusz is fix 3 százalékos ügyfélkamattal működik. Itt a banki kondíciók, az induló költségek és a hitelbírálati sebesség kerülhetnek előtérbe. Használt ingatlannál viszont a finanszírozási költség mellett az Otthon Start és a Wekerle Plusz eltérő jogosultsági logikáját is össze kell vetni, mert az új program egyes területeken szigorúbb, más feltételeknél viszont könnyebb belépést ad. A TB-jogviszony hiánya például olyan igénylők számára nyithat finanszírozási lehetőséget, akik korábban nem fértek bele az Otthon Start rendszerébe. A megfelelő terméket ezért nem lehet pusztán a kamatszint alapján kiválasztani.
Az új program legnagyobb rövid távú bizonytalansága jelenleg nem maga a jogszabályi konstrukció, hanem a teljes bankpiaci kínálat kialakulása. November elején még nem minden nagybank tette közzé a végleges hirdetményét, így a most látható első ajánlatokból nem indokolt végleges piaci rangsort felállítani. A következő banki indulások új jóváírásokat, induló díjkedvezményeket vagy eltérő hitelbírálati gyakorlatot hozhatnak. Ugyanakkor egy már folyamatban lévő lakásvásárlásnál a várakozásnak is van alternatívaköltsége, ha közben lejár az adásvételi szerződés fizetési határideje. A bankválasztásnál ezért a várható pénzügyi előnyt és az ügylet időzítési kockázatát együtt kell kezelni.
A gyakorlati döntés első lépéseként az igénylőnek azt kell tisztáznia, hogy új vagy használt ingatlant vásárol, megfelel-e a Wekerle Plusz életkori és tulajdoni feltételeinek, valamint az ingatlan belefér-e a vételár- és négyzetméterár-korlátokba. Ezután külön kell kiszámítani a szükséges önerőt és azt, hogy a kívánt hitelösszeg a JTM alapján belefér-e a háztartás igazolt jövedelmébe. Ha már van aláírt adásvételi szerződés, ellenőrizni kell azt is, hogy az Otthon Start átmeneti szabályai még alkalmazhatók-e az adott ügyletre. Használt lakásnál ezt különösen indokolt megtenni a 3 és 5 százalékos ügyfélkamat közötti különbség miatt. Ezt követően legalább két ténylegesen elérhető banki finanszírozási útvonalat célszerű összevetni. A döntést csak olyan konstrukcióra érdemes alapozni, amelyet a bank a szükséges határidőn belül valóban be is tud fogadni.
A második lépésben az ügyfélnek meg kell várnia a teljes bankpiaci versenyt, ha az adásvételi szerződés időzítése ezt biztonságosan lehetővé teszi. A bankok ajánlatainál az ügyfélkamat mellett a THM-et, a teljes visszafizetést, a számlafeltételeket, az induló költségeket és az esetleges jóváírásokat azonos hitelparaméterekkel kell összevetni. Ha a vásárlás sürgős, a már befogadó bank gyorsasága többet érhet egy még nem ismert későbbi kedvezménynél. Ha viszont nincs konkrét ingatlan vagy hosszabb fizetési határidő áll rendelkezésre, néhány nap vagy hét várakozás több banki ajánlat összehasonlítását teheti lehetővé. A végleges hitelösszeget nem a program 50 millió forintos plafonjához, hanem a háztartás hosszú távon fenntartható nettó cash-flow-jához indokolt igazítani. A Wekerle Plusz igénylését akkor érdemes elindítani, amikor az állami jogosultság mellett a banki befogadás, az önerő és a havi törlesztés is bizonyítottan illeszkedik a konkrét lakásvásárláshoz.
Podcast-csatornáink és közösségi felületeink egy helyen.Kövess & hallgass – maradj képben a pénzügyekkel
Hallgasd itt
Tipp: iratkozz fel, hogy ne maradj le az új epizódokról.
Kövess minket
Rövid, hasznos tippek és friss pénzügyi hírek.
Az oldalon megjelent írás kifejezetten informáló jellegű és kizárólag a Banknavigátor Kft. és a Financial Consulting Zrt. mint a szerzőknek a véleményét jeleníti meg. A szerzők ezen véleményüket az előzetes szakmai tájékozódásuk és az akkor elérhető legrészletesebb információk alapján fogalmazták meg és jelenítik meg a közzétett írásban, ennek ellenére a szöveg tartalmazhat az olvasás napján már elavult és/vagy már nem a valóságnak mindenben megfelelő adatokat. Ennek megfelelően a Banknavigátor Kft. és a Financial Consulting Zrt. a tévedés jogát teljes mértékben fenntartják, a fenti megfogalmazás semmilyen módon és formában nem tekinthető a tények egyértelmű megjelenítésének. Kérjük a döntése meghozatala előtt feltétlenül tájékozódjon és kérjen szakmai segítséget.
