Lakáshitel alacsony önerővel? Mit engednek a bankok?
Az alacsony önerővel – akár 10 százalékkal – igényelhető lakáshitelek új lehetőségeket teremtenek a fiatalok és első lakásvásárlók számára. A bankok rugalmasabbá váltak, de a feltételek szigorúbbak és a kockázatok is nagyobbak lehetnek.
Az elmúlt hónapokban látványos fordulat következett be a hazai lakáshitelezési piacon: egyre több bank kínál olyan konstrukciót, amely már 10 százalékos önerő mellett is elérhető. Ez a változás jelentős hatással lehet a fiatalok lakásvásárlási esélyeire, a hitelpiac dinamikájára, valamint az ingatlanárak alakulására is. De valóban elég már 10 százalék saját erő egy lakáshitelhez? Milyen feltételeket szabnak ehhez a bankok, és milyen kockázatokkal jár mindez? Alábbi cikkünkben részletesen körüljárjuk ezt az aktuális és sokakat érintő témát.
Miért fontos az önerő kérdése?
A lakáshitel egyik legkritikusabb eleme az önerő mértéke. Az önerő az az összeg, amelyet a vásárló saját forrásból – megtakarításból, eladott ingatlanból, támogatásból – fizet be az ingatlan vételárába. A bankok számára az önerő egyfajta biztonsági tartalék: minél nagyobb az ügyfél saját részesedése, annál kisebb kockázatot vállal a hitelező.
A Magyar Nemzeti Bank (MNB) által meghatározott adósságfék szabályok értelmében az ingatlan forgalmi értékének maximum 80 százalékáig nyújtható lakáshitel – azaz alaphelyzetben legalább 20 százalék önerő szükséges. Ez a szabály azonban nem kőbe vésett: megfelelő hitelképesség esetén, kiegészítő biztosítékkal vagy fedezettel a bankok akár ennél is nagyobb hitelösszeget vállalhatnak. Ez nyitja meg az utat az alacsony, akár 10 százalékos önerős hitelek előtt.
Berobbant a 10 százalékos önerő
2024 végétől egyre több piaci szereplő kezdett el kínálni olyan lakáshitel-konstrukciókat, amelyekhez elegendő 10–15 százalék önerő. A trend mögött több tényező húzódik meg:
- Élénkülő kereslet a lakóingatlanok iránt, különösen a fiatalok és első lakásvásárlók körében.
- Csökkenő kamatok és enyhülő infláció, amelyek kedvezőbb hitelkörnyezetet teremtenek.
- Verseny a bankok között: a pénzintézetek új ügyfelekért küzdenek, és egyre rugalmasabb feltételeket kínálnak.
Elemzések szerint 2024 utolsó negyedévében megugrott azok aránya, akik 10-15 százalék önerő mellett vásároltak ingatlant. A statisztikák szerint a vásárlók közel 30 százaléka már nem éri el a korábban szinte elvárt 20 százalékos saját erőt, és a bankok mégis finanszírozzák a vásárlást – természetesen szigorúbb feltételekkel.
Hogyan lehetséges ez szabályozási szempontból?
Ahogy fentebb említettük, az MNB 80 százalékos hitelfedezeti korlátot (loan-to-value, LTV) ír elő. Ezt azonban nem minden esetben kötelező szigorúan betartani. A bank ugyanis a teljes fedezetértéket veszi figyelembe, amely nemcsak a megvásárolandó ingatlanból állhat, hanem lehet például:
- További ingatlanfedezet (például szülői lakás)
- Állami garancia (például CSOK Plusz vagy Babaváró hitel mellé kapcsolt biztosíték)
- Banki biztosítási konstrukciók (pl. hitelfedezeti biztosítás)
- Egyéb pénzügyi eszközök (értékpapír fedezet, betétlekötés)
Ezek kombinálásával a bank akár a vételár 90 százalékát is finanszírozhatja, anélkül, hogy formálisan megsértené az MNB szabályait.
Milyen feltételekkel kaphatunk 10%-os önerő mellett hitelt?
Bár a lehetőség adott, a bankok nem kínálják automatikusan mindenkinek az alacsony önerős hiteleket. Az alábbi feltételek jellemzően szükségesek hozzá:
Kiemelkedő hitelképesség
- Stabil, legalább 6-12 hónapos munkaviszony
- Jövedelemigazolás (nem minimálbér)
- Alacsony hitel/törlesztés arány
Jó minőségű ingatlan
- Per- és tehermentes, forgalomképes ingatlan
- Városi elhelyezkedés, megfelelő értékállóság
- Elfogadható állapotú ingatlan (nem romos vagy bontandó)
Pótfedezet, kezes vagy garancia
- Szülői vagy családi kezességvállalás
- Kiegészítő ingatlanfedezet
- Állami garancia bevonása (pl. CSOK Plusz, Babaváró)
Magasabb kamat vagy biztosíték
- A bank gyakran magasabb kamatot számol fel az alacsony önerő miatti magasabb kockázat miatt
- Elvárhatja hitelfedezeti biztosítás vagy életbiztosítás megkötését
Előnyök és hátrányok a hitelfelvevő szempontjából
Előnyök:
- Elérhetőbb lakásvásárlás: fiatalok és kevés megtakarítással rendelkezők is lakáshoz juthatnak.
- Gyorsabb elköltözés lehetősége: nem kell éveket várni a megfelelő önerő összegyűjtésére.
- Kedvezőbb kamatkörnyezetben való belépés: most még alacsonyabbak a kamatok, mint 1-2 éve.
Hátrányok:
- Magasabb törlesztőrészlet: a nagyobb hitelösszeg és esetleges kamatfelár miatt.
- Nagyobb kitettség ingatlanár-esés esetén: ha csökken az ingatlan értéke, könnyebben előállhat negatív saját tőke.
- Szűkebb mozgástér eladáskor: a fennmaradó hitel miatt nehezebb lehet továbbértékesíteni az ingatlant.
Mire érdemes figyelni alacsony önerő esetén?
- Ne csak a minimumra törekedjünk! Ha van lehetőség 15-20 százalék önerőt biztosítani, az hosszú távon biztonságosabb.
- Kalkuláljunk előre a teljes költségekkel: ne csak a vételárra, hanem az ügyvédi díjra, illetékre, közvetítői jutalékra és egyéb költségekre is legyen fedezetünk.
- Figyeljünk a THM-re: az alacsony önerős konstrukciók THM-je gyakran magasabb.
- Keressünk kedvezményes programokat: CSOK Plusz, Babaváró, Falusi CSOK vagy egyéb támogatások akár önerőként is beszámíthatók.
Összefoglalva: Egyre többen élnek a lehetőséggel
A 10 százalékos önerővel történő lakásvásárlás már nem csak kivételes eset – a bankok rugalmasabbá válása és a javuló piaci környezet miatt egyre többen élnek ezzel a lehetőséggel. Fontos azonban, hogy az alacsonyabb önerő nem mentesít a felelős pénzügyi tervezés alól: aki ilyen konstrukcióban gondolkodik, annak különösen fontos tisztában lennie a kockázatokkal, a költségekkel és a jövőbeli törlesztési képességével. Ha mindezek figyelembevételével hozunk döntést, az alacsony önerő nem feltétlenül jelent magas kockázatot – inkább egy lehetőséget, amit okosan lehet és kell kihasználni.
Az oldalon megjelent írás kifejezetten informáló jellegű és kizárólag a Banknavigátor Kft. és a Financial Consulting Zrt. mint a szerzőknek a véleményét jeleníti meg. A szerzők ezen véleményüket az előzetes szakmai tájékozódásuk és az akkor elérhető legrészletesebb információk alapján fogalmazták meg és jelenítik meg a közzétett írásban, ennek ellenére a szöveg tartalmazhat az olvasás napján már elavult és/vagy már nem a valóságnak mindenben megfelelő adatokat. Ennek megfelelően a Banknavigátor Kft. és a Financial Consulting Zrt. a tévedés jogát teljes mértékben fenntartják, a fenti megfogalmazás semmilyen módon és formában nem tekinthető a tények egyértelmű megjelenítésének. Kérjük a döntése meghozatala előtt feltétlenül tájékozódjon és kérjen szakmai segítséget.
