Piaci érték, forgalmi érték és vételár – mi a különbség?
A piaci érték, a forgalmi érték és a vételár ingatlanvásárlás során előkerülő fogalmak, amelyekkel érdemes neked is tisztában lenned.
Piaci érték, forgalmi érték és vételár – olyan kifejezések, amelyek minden esetben felbukkannak az ingatlanhitel-igénylés során, és szinte minden esetben eltérnek egymástól. Ez lehet pozitív, de akár negatív tényező is, vagyis nyerhetsz, de veszíthetsz is az ügyleten, ezért fontos, hogy tisztában légy a jelentésükkel. Alábbi cikkünkben e kifejezésekről lesz szó.
Mi a piaci érték, a forgalmi érték és a vételár?
Ha lakáshitelt igényelsz, mindig sor kerül értékbecslésre; ennek lényege, hogy az ingatlan földrajzi helyzete, a lakás műszaki állapota, felszereltsége és más, a lakás értékének szempontjából fontos tényezők alapján az értékbecslő meghatározza annak forgalmi értékét, a bank pedig a továbbiakban ezzel az összeggel fog számolni, tehát a forgalmi érték alapján fogja meghatározni a hitel összegét. Érdekesség, hogy általában ez az összeg áll a legközelebb a reális eladási összeghez.
Az ingatlan tulajdonosa ezzel szemben azt figyeli, hogy a lakáspiacon a hasonló paraméterekkel rendelkező ingatlanok milyen árakért kelnek el. Ennek alapján meghatároz egy összeget, és ennyiért kínálja a saját lakását – ez a piaci érték. Ha az eladó reális összeget határozott meg, akkor a piaci érték valóban az az ár, amiért az ingatlan végül elkel.
Adott tehát a helyzet: a bank mondott egy árat, és az eladó is meghatározta azt az összeget, amit szeretne megkapni az ingatlanért. Ideális esetben ez a kettő megegyezik, vagyis ez lesz a vételár is. Ha viszont nem, akkor alkudozás következik – ami amúgy is előfordulhat –, és a végül kialkudott, kifizetett összeg lesz a vételár.
Ha a piaci érték alacsonyabb a forgalmi értéknél, a vevő jár jól, ha pedig fordítva, akkor az eladó. Ezeket fontos észben tartanod, ha lakást készülsz vásárolni, és ehhez hitelt veszel fel.
A piaci érték, forgalmi érték és vételár hatása az ügyletre
Mint fentebb is említettük, ideális esetben a piaci érték, a forgalmi érték és a vételár megegyezik, ám ez szinte soha nem valósul meg. Ha nagy a különbség, az akár még meg is hiúsíthatja az adásvételt, ugyanis a bank legfeljebb a lakás értékének a 80%-át finanszírozhatja.
Emellett a lakáshitel elbírálásának egy fontos szegmense a hitelbiztosítéki érték meghatározása is, ami a fedezetbe kínált ingatlan és a kölcsön összegének arányát vizsgálja. Ez pedig mindig az értékbecslő által meghatározott forgalmi értékkel számol, tehát ennek alapján számolja ki a bank a 80%-os hitelösszeget, nem a vételár alapján, márpedig, ha a vételár jelentősen magasabb a forgalmi értéknél, akkor sokkal több önerőre lesz szükség.
Éppen ezért fontos, hogy ne tegyél le foglalót azelőtt, hogy megtörténne az értékbecslés! Ha ugyanis lefoglalózod a lakást – ami gyakran több millió forintos összeg –, és ezt követően derül ki, hogy jóval több önerőt kell felmutatnod, mint amennyire valójában képes vagy, akkor el kell állnod a szerződéstől, így pedig szinte biztos, hogy elveszíted a foglaló összegét. Érdemes tehát egy előzetes értékbecslést kérni még a foglalózás előtt, ami persze nincs ingyen, ám a biztonság megéri azt a pár tízezer forintot.
Természetesen dönthetsz úgy is, hogy nem értesz egyet az adott bank által küldött értékbecslővel, és választasz egy másik bankot, hátha az újonnan kiküldött értékbecslő kedvezőbb forgalmi értéket határoz majd meg.
Ha a forgalmi értéknél alacsonyabb a vételár
Ez viszonylag ritkán fordul elő, ennek ellenére érdemes tudni, hogy ilyenkor mi történik a kalkulációban. Ha a vételár alacsonyabb a forgalmi értéknél, akkor a bank a vételár alapján fogja számolni a konstrukciót, hiszen a piac egyik legalapvetőbb szabálya, hogy minden annyit ér, amennyit adnak érte, azonban még így is messze jobban járhatsz, mintha a vételár lenne a magasabb.
Ha lakáshitelre lenne szükséged, tekintsd meg oldalunkon a bankok legjobb ajánlatait, válaszd ki a számodra leginkább megfelelőt, majd indítsd el az igénylési folyamatot online, mindössze néhány kattintással!
